引言

以省会城市合肥为例，假设一套房子120平米，均价2.5万，则总价格为300万。首付100万，贷款200万30年，贷款利率5.9%。根据房贷计算器2019计算，结果如下所示。

30年后，你终于还完了房贷，获得了房子完全产权，因此而多支付约227万元利率给银行。表面上看起来，300万的房子，你确实只多支付了约227万的利息，即最终以527万获得了这套房子。如果房价上涨幅度只要超过这个227万，那么你就可以有收益。但是事实上真的是如此简单吗？答案肯定是否定的，不仅如此，你损失的收益远不止227万。

问题分析

现在仍然以手上有100万的起始奖金为例。假设你没有买房，不过每月仍然按11862.73元（即142352.76元每年）进行存款而不是还贷，并设存款每年的利率固定为4.5%。那么你的每年的资产可以使用以下公式进行计算：每年资产=上年资产∗利率+新存款每年资产=上年资产*利率+新存款每年资产=上年资产∗利率+新存款
根据这个公式，笔者使用Java编写了一个简单的程序（见源代码 test1()）对每年末的资产情况进行计算，结果如下。

第 1年末， 100.00万资金产生 4.50万利息，加上14.2万新增存款，余额 118.74万元。
第 2年末， 118.74万资金产生 5.34万利息，加上14.2万新增存款，余额 138.31万元。
第 3年末， 138.31万资金产生 6.22万利息，加上14.2万新增存款，余额 158.77万元。
第 4年末， 158.77万资金产生 7.14万利息，加上14.2万新增存款，余额 180.15万元。
第 5年末， 180.15万资金产生 8.11万利息，加上14.2万新增存款，余额 202.50万元。
第 6年末， 202.50万资金产生 9.11万利息，加上14.2万新增存款，余额 225.84万元。
第 7年末， 225.84万资金产生10.16万利息，加上14.2万新增存款，余额 250.24万元。
第 8年末， 250.24万资金产生11.26万利息，加上14.2万新增存款，余额 275.74万元。
第 9年末， 275.74万资金产生12.41万利息，加上14.2万新增存款，余额 302.38万元。
第10年末， 302.38万资金产生13.61万利息，加上14.2万新增存款，余额 330.22万元。
第11年末， 330.22万资金产生14.86万利息，加上14.2万新增存款，余额 359.32万元。
第12年末， 359.32万资金产生16.17万利息，加上14.2万新增存款，余额 389.72万元。
第13年末， 389.72万资金产生17.54万利息，加上14.2万新增存款，余额 421.50万元。
第14年末， 421.50万资金产生18.97万利息，加上14.2万新增存款，余额 454.70万元。
第15年末， 454.70万资金产生20.46万利息，加上14.2万新增存款，余额 489.39万元。
第16年末， 489.39万资金产生22.02万利息，加上14.2万新增存款，余额 525.65万元。
第17年末， 525.65万资金产生23.65万利息，加上14.2万新增存款，余额 563.54万元。
第18年末， 563.54万资金产生25.36万利息，加上14.2万新增存款，余额 603.14万元。
第19年末， 603.14万资金产生27.14万利息，加上14.2万新增存款，余额 644.51万元。
第20年末， 644.51万资金产生29.00万利息，加上14.2万新增存款，余额 687.75万元。
第21年末， 687.75万资金产生30.95万利息，加上14.2万新增存款，余额 732.94万元。
第22年末， 732.94万资金产生32.98万利息，加上14.2万新增存款，余额 780.15万元。
第23年末， 780.15万资金产生35.11万利息，加上14.2万新增存款，余额 829.50万元。
第24年末， 829.50万资金产生37.33万利息，加上14.2万新增存款，余额 881.06万元。
第25年末， 881.06万资金产生39.65万利息，加上14.2万新增存款，余额 934.94万元。
第26年末， 934.94万资金产生42.07万利息，加上14.2万新增存款，余额 991.25万元。
第27年末， 991.25万资金产生44.61万利息，加上14.2万新增存款，余额1050.09万元。
第28年末，1050.09万资金产生47.25万利息，加上14.2万新增存款，余额1111.58万元。
第29年末，1111.58万资金产生50.02万利息，加上14.2万新增存款，余额1175.84万元。
第30年末，1175.84万资金产生52.91万利息，加上14.2万新增存款，余额1242.98万元。

这个结果是不是很让你吃惊，最终你的资产将会达到不可思议的1243万！这个数值比预期的527万的超过了一倍还要多！在仔细观察了数据以后，这个结果没有任何计算问题，就是这个客观事实！这就是强大的复利！

利率的影响

在以上的计算中，利率取的是4.5%，由于利率是不断变化的，那么对于其他的利率会有怎样的影响呢？为了进一步了解利率对收益的影响，笔者做了第二个测试，对利率从3.0%-6.0%，以0.1%为间隔，在其他参数不变的情况下，进行了计算，以进一步了解对最终的资产的影响。

以下是取不同的利率的计算结果（代码中的 test2()）。

利息：3.0%, 最终资产： 919.98万元.
利息：3.1%, 最终资产： 938.22万元.
利息：3.2%, 最终资产： 956.90万元.
利息：3.3%, 最终资产： 976.00万元.
利息：3.4%, 最终资产： 995.54万元.
利息：3.5%, 最终资产：1015.54万元.
利息：3.6%, 最终资产：1036.01万元.
利息：3.7%, 最终资产：1056.94万元.
利息：3.8%, 最终资产：1078.37万元.
利息：3.9%, 最终资产：1100.29万元.
利息：4.0%, 最终资产：1122.72万元.
利息：4.1%, 最终资产：1145.68万元.
利息：4.2%, 最终资产：1169.17万元.
利息：4.3%, 最终资产：1193.21万元.
利息：4.4%, 最终资产：1217.81万元.
利息：4.5%, 最终资产：1242.98万元.
利息：4.6%, 最终资产：1268.75万元.
利息：4.7%, 最终资产：1295.11万元.
利息：4.8%, 最终资产：1322.09万元.
利息：4.9%, 最终资产：1349.71万元.
利息：5.0%, 最终资产：1377.97万元.
利息：5.1%, 最终资产：1406.89万元.
利息：5.2%, 最终资产：1436.49万元.
利息：5.3%, 最终资产：1466.79万元.
利息：5.4%, 最终资产：1497.80万元.
利息：5.5%, 最终资产：1529.53万元.
利息：5.6%, 最终资产：1562.02万元.
利息：5.7%, 最终资产：1595.26万元.
利息：5.8%, 最终资产：1629.29万元.
利息：5.9%, 最终资产：1664.12万元.
利息：6.0%, 最终资产：1699.76万元.

可以看到，即便是取3.0%的利率计算也有900多万，而到6.0%的时候居然有近1700万之巨！不过这个数字可能仍然有问题，因为有人说银行贷款也是有利息的，那么我们对此再做进一步分析。

对于银行来说，交易开始的时候，付出的成本是帮你支付给开发商200万。同样地，我们根据4.5%的复利计算这200万30年收益，最终的金额是749万元。那么银行的最终收益为 1243 - 749 = 494万元，即银行获得了接近500万的收益！而且这个还是保守估计，因为银行的收益率显然是远高于4.5%的，所以实际的收益会更高。比如，当利率为6%时，总收益可以达到约1700万，扣除200万30年的收益1148万（200万也按6%的复利计算，因为都是银行经营的资产），银行的收益约为552万！这才是银行真正赢利方式。

另外还有一个参数我们没有考虑，即贷款利率。至于房贷利率是5.0%还是6.9%，会直接对每期的还款金额产生影响。贷款利率越高，每期还款的金额自然就越多，从而最终产生的收益也就越多。由于本金和利息基本各占一半，所以我们可以简单理解，这个影响的线性的，即收益会根据贷款利率线性增加或减少，因此基础利率银行也会非常关注。这个计算过程稍微有点麻烦，所以略去，有兴趣的读者可以自己计算分析（同样为了简化计算，收益率实际上也应该是浮动的，这里取固定值可以理解为平均收益率）。

总结

很多人都会劝你，有钱去买房，这是一种很好的投资方式。但是，从这个结果来看，你只获得了很少一部分收益而且前提是房价一定会涨且涨幅要超过利息，只有银行真正的收益者。而且，30年是很漫长的，差不多是我们成人以后一半的人生，而且是最好的一半人生。就是在你最好的这一段人生中，假设你30岁贷款买房子，到60岁的时候还清，这一辈子最好的时光成了银行的奴隶，这是多么可怕的一件事！而且即便到了60岁你有了一套住房，你都已经老了，就是有再多的房产又有多少意义？

所以，关于买房，如果你是为了住不是为了投资，笔者强烈建议量力而行，即有钱就全款购买，没钱还不如暂时不买，如果真的是刚需，那么建议减少贷款的额度和年限。而如果你是为了投资，若是早几年，房产确实还有一定的上涨空间和投资价值；但是在现在国家大幅加强了房屋交易管控，银行对二套房子或二手房子交易严格控制放款的时候，在所有人都开始意识到房价未来很难再上涨的时候，还说这些话，你信吗？

最后，顺带提一下通货膨胀。有相当一部分人会持一种观点：在银行的钱的利息跑不过通货膨胀，即钱在银行里是贬值的。为了描述方便，暂且称这种观点为存款贬值论。要评价一个观点对不对，我们都需要有一个标准。以这个观点为例，那么评判的标准是什么？很简单，用银行利率和CPI指数（即物价指数）一对比不就知道了嘛。所以，从这个标准出发，存款贬值论显然是受CPI指数约束的，即利率小于CPI时是有时正确，反之是不正确。因此，如果有人哪一年都不提，就想当然地说存款贬值论是正确的，显然是片面的。

这里提供两个数据可以参考：

参考1：中国统计年鉴，出处：搜狗新闻
参考2：东方财富Choice数据，出处：凤凰网新闻

以上两个数据大体相当，基本反应了改革开发近40年的CPI指数变化曲线。我们可以看到，真正通货膨胀明显的年份都在上世纪八九十年代。经过的人相信应该有深刻的印象。在本世纪，基本保持一个相对平衡的发展速度，除个别年份超过4%（比如2007，2008那两年正是4万亿出来的时候），大部分时间都是相对平稳的。所以，由以上数据可见，上世纪八九十年代，存款贬值论是成立的；而最近几年CPI相对稳定，存款贬值论影响很小。我们甚至可以再退一步，假设10年前你有100万，经过10年（按4.5%利率计算）现在在2020年，就变成了约155万，现在的155万也许相对于2010年的100万已经缩水了，但是现在你手上仍然有155万难道不香么？同理，再过20年后，物价也许又涨了很多，但是到时155万变成了375万，那里物价也许一瓶水就要10块，一个包子就要15块，但是375万不香么？

附1：源代码

/*** 一个简易的测试类，用于测试不同本金、收入、年限和利率对收益的影响。* * @author 郝伟老师* @date 2019/09/11**/
public class InterestDemo {public static void main(String[] args) {test1();test2();}/*** 测试1：30年复利计算。*/public static void test1() {double saving = 100;double income = 14.235276;double intrest = 0.04;int years = 30;for (int i = 0; i < years; i++) {System.out.printf("第%2d年末，%7.2f万资金产生%5.2f万利息，加上%.1f万的新增存款，余额%7.2f万元。\n", i + 1, saving,saving * intrest, income, saving * (1 + intrest) + income);saving *= 1 + intrest;saving += income;}}/*** 测试2：不同利率对收益的影响。*/public static void test2() {for (double intrest = 0.03; intrest < 0.061; intrest += 0.001) {System.out.printf("利息：%.1f%%, 最终资产：%7.2f万元.\n", intrest * 100, CalculateCapital(100, 14.235276, 30, intrest));}}/*** 根据不同参数计算复利收益。* * @param capital 本金。* @param income  年收入。* @param years   年限。* @param intrest 利率。* @return*/static double CalculateCapital(double capital, double income, int years, double intrest) {double saving = capital;for (int i = 0; i < years; i++) {saving *= 1 + intrest;saving += income;}return saving;}
}

附2：一个网民的回复

从网上看到一个网民的回复，觉得有点意思，就简单编辑了一下，展示一下：

我们再算另外一笔帐。
　　情况1
　　如果30岁贷款买房，贷款100万，首付付30万，30年房到手时，你实际花的钱=30万首付+100万贷款+100万贷款利息+15装修=245万。而这30年你面临的压力=245万实际买房钱+45万供1孩子上学钱+60万低水平的衣食住行=350万。30年后，房子虽然到手但已是破旧不堪管线老化危房，还需要一笔维修费。可怜人生前60年，60岁以后只能靠社保和住在破房子里度日，当你80岁把房子交好水泥给孩子时房子已经不能住了，因为水泥的寿命只有50年(还得是真的能按水泥的说明书上说的做到了)！
　　情况2
　　如果不买房，用80万租房住，用50万供孩子上学，用120万高水平生活，即250万，60岁以前活的也不错。而此时60岁的你，银行至少还有100要存款，再加上社保，60岁以后生活是不很滋润。
　　有人说人民币会贬值，没错！每年都在贬，但你银行的存款还是真金白银，只要贷款买房你手里就没有存款，人民币贬值靠社保那点钱活的更惨，没有社保贷款买房简直就别想活了。

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你相信贷款200万30年买房会让银行从你身上获益近500万吗？

文章目录

引言

问题分析

利率的影响

总结

附1：源代码

附2：一个网民的回复

你相信贷款200万30年买房会让银行从你身上获益近500万吗？相关推荐

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