从信息技术角度看房地产评估未来发展

近年来房地产评估行业随着信息技术的不断进步发生了前所未有的变革。本文从信息技术的角度出发深入研究探讨房地产评估受信息技术影响推动变化的根源及意义。

—、房地产评估的概念

房地产评估是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。估价人员是通过模拟房地产市场的价格形成过程来得到房地产价格的评估值，因此，所得评估结果只能是评估对象在此市场条件下最可能实现的价值。由此可知，房地产估价是综合处理房地产本身的特性和房地产市场信息，计算得出最可能实现的价值的信息处理过程。

二、房地产评估的近期发展

房地产评估的发展是伴随时代的进步而不断前进的，是房地产价值不断发现、重新认识的过程。近年来随着信息技术的不断进步给行业带来了前所未有的变革，主要体现在数据来源、数据处理方式两方面。

1、数据来源

数据是房地产评估作业的基础，主要包括空间数据和属性数据。以往数据采集通过去现场查看，用表格进行记录，然后进行内业处理录入系统的方式已经悄然退场。新技术的发展所带来通过物联网、传感器、激光扫描、智能图像识别、无人机等新型数据生产方式正在不断革新。在可见的未来新型数据源将不断刷新和冲击着人们对估价基础数据产生方式的认知。房产地产评估数据的类型和范围也将随着大数据和物联网的出现更大更丰富的扩展。未来随着技术的发展估价基础数据更有可能实现二维、三维、虚拟现实、时空一体化的转变。

2、数据处理方式

房地产评估的传统工作流程主要有接受委托，现场查勘，确定评估方法，估价计算，编写估价报告等。近年来这些作业方式都发生了巨大变化。房地产评估通过不断的技术改进和创新已然实现了传统评估流程向基于移动互联网、云计算、批量评估、自动化生成的处理过程转变。

三、房地产评估受信息技术影响发展变化的根源

1、香农-韦弗模式

1949年,信息论创始人、数学家申农(C. E. Shannon ) 和韦弗(W. Weaver )在《通讯的数学原理》一书中提出了有关传播的数学模式。该模式把传播过程分成由七个要素组成、带有反馈的双向传播模式，并用图解的形式表示出来，用以解释一般的信息传播过程，如下图所示。

这个模式起初是为技术领域开发的，但是人们发现除了在此领域之外其也有着重大而广泛的应用。模式显示了信息传递过程中的五个重要环节，即信源、编码、信道、译码、信宿。其中信源是产生各类信息的实体。信宿是传输信息的归宿。

2、房地产评估流程和香农-韦弗模式的比较

房地产评估的流程主要有接受委托，实地查勘，市场调查、报告撰写、报告审核、报告装订、提交收费、报告存档等。

如果将香农-韦弗模式与房产评估流程拿来对比，我们发现房地产评估其实本质上就是一次信息传递的过程。房地产评估过程中房地产市场、评估机构、银行及政府分别扮演了信源、编译码、信宿的角色。在房产评估的流程之中，实地查勘、市场调查是编译码者主动的对房产市场这个信源进行信息采集和编码的过程。银行或政府机构需要接收房产市场信息来做出自己的决策判断，但由于实际的房地产市场信息是复杂多变的，因此需要一个编译码者预先对市场信息进行编码压缩、翻译处理，这个编译码者即是房产评估机构。

由此我们可见房产评估是将房产市场信息的干扰因素进行过滤、提取有价值的部分，再以标准化的格式提供给信息需求方。这一信息传递过程完成了房地产市场信息量的下降，使得原本无序的信息尽可能的转化成可计算的价格信息和明确的风险提示。

正是由于房产评估与信息传递的密切关系，使得每当信息技术发生重大变化的时候房产评估行业也必然发生相应的调整和发展。

3、比较结果的意义

1）指导房产评估技术发展改进

通过前文我们知道了房产评估实际是一次信息传递的过程，其运动和发展的规律也一定符合信息传递和发展的规律。通过使用信息论、控制论、计算机理论、人工智能理论等信息科学方法，我们就可以从信息科学的角度对房产评估技术进行发展和技术改进。

2）行业未来发展评估和预测

信息传递过程中包含了信源、编码、信道、译码、信宿等重要环节角色，通过研究评估当前及未来行业内各个角色的发展变化趋势，我们就可以从信息技术发展的视角对房产评估的发展进行评估和预测。

四、寄语房地产评估的未来

在信息革命为背景下，在面对错综复杂的市场环境、机遇和挑战的时候。房地产评估行业和机构应当把握历史趋势和认清自身信息传递者的本质和定位，潜心研究、在适当的时机把握机遇率先抢夺“人工智能”和借力“物联网”等信息技术高地，才能在历史洪流中伸展自如发展壮大。

四川大成房地产土地评估有限公司

信息部 邹宇

2017-12-08