“鬼城”鄂尔多斯街景

2013年，中国正式进入“鬼城时代”：久负鬼城盛名并且一度富得流油的鄂尔多斯出现公务员发不出工资现象；类似的煤炭资源城市神木，当地民间集资出现资金吃紧、楼价大跌，风闻县委书记要调走，民众集体散步不让挪；山西大同，始于2008年的“造城运动”陷入债务泥潭，工程大规模停工，许多参与大同城建的建筑商负债累累，被迫使出最原始的招数：交工不交房，抢房自保……最具标志性意义的是河北唐山曹妃甸，这个首钢迁入、国家鼎力支持的国家级中的国家级开发新区，10年来，原来涨潮时只有4平方公里的沙岛，累计填海造地超230平方公里，总投资超3000亿元。但是如今，其过去十年日均投资日8200万元的历史，变成了日均需付利息1000万元的现实——而且这还不是全部统计。当地工行不愿意继续对它进行后续资金支持，还曾发生唐山市级政府威胁限制工行业务、工行总行则以河北全辖区停贷相要挟的“非常故事”。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示，据调研，几乎每一个大城市附近都要搞一个新区，其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象，即使北京和天津之间也有空城。一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的项目空置率更高达70%-80%。

在新一轮城镇化建设的大潮之下，借助推进城镇化之名，大搞基础设施建设和房地产开发投资的城市越来越多。但是，“没有产业支撑，没有人流物流集聚，这种发展模式是不可持续的。”在乔润令看来，我国很多地区的“城市供给”已经过剩，“有城无业，有城无市，有城无人”的“三无”现象严重。（人民网.2013年8月7日）

曹妃甸是工业造城的一个新典范，但同样难逃“有业无人”的颓势，即使有首钢的整体搬迁、有最高级别的领导人支持也无能为力！原因在于制造业本身已经在多年招商引资大竞赛下陷入了全面而且严重过剩的地步。

鬼城频出说明了一个再简单不过的道理：市场规律一定要成为社会、经济、政治的最后和最终总结算力量，谁也逃不脱它的魔掌。谁不尊重自然和社会历史发展的规律，谁就一定会遭到规律最无情也最没有预警的惩罚。

鬼城是一个系统性问题。当代中国，不论过去阶级斗争为纲、计划经济时代，还是今天准市场经济和城市化时代，政府对市场资源的支配力量都是非常强大的，市场力量始终还没有真正成为配置资源的主导性、根本性力量，因此，从官员到商人到普通百姓，都条件反射般地患上了“权力依赖症”，过度相信权力的主导力量，一切跟着权力的指挥棒走，对市场的根本性作用很少顾及，甚至根本不去关注、更不会积极主动去思考、探索市场规律本身。

“我走后哪管鬼城遍地”的行政力量强力推动的小城镇大跃进、新农村建设大跃进、开发区大跃进，都有可能在给鬼城添名单。

没有人能够准确估算鬼城到底造成了多少直接损失，因为统计的口径不一样，因为各地方政府都不承认自己辖区内有鬼城，哪怕鬼城早已经浮出水面！我这里也只能给出大致的思考和估算方向：

国土资源部信息中心2013年1月25日公布的报告称：土地房屋闲置问题突出。报告指出，近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。国土部法律中心同日发布的数据显示，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。

数据显示出的结果是：虽然工业产能已经严重过剩，大量城镇尤其是中小城镇住宅供应已经进入满足或过剩状态，但不论工业用地、房地产用地还是土地储备，都仍在源源不断地增加着——统计数据显示，2012年全国土地出让面积和合同成交价款（含工业用地）分别为32.28万公顷和2.69万亿元。其中全国住宅用地供应总量11.08万公顷，超过前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。

房地产市场经过十五年突飞猛进的井喷式、补课式发展，中国当前的城乡住房供应已经基本满足民众需求。2012年8月5日，北大中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2012》调查显示，2011年全国家庭现住房完全自有率为84.7%。住房类型上，42.2%的家庭现住房为平房，比2010年调查结果下降了8.5个百分点。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米。

保守估计“截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷”中的一半属于过量供应（考虑到流动中的需求和改善型的需求，“中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍”里，姑且只估计一半是真实过剩的），按住宅用地平均3倍的容积率，上述62.62万公顷土地可以盖住宅187.86亿平米，13.7亿人平均每人13.7平米，假定其中一半过剩，则有93.93亿平米过剩，按照国家统计局2012年全国平均房价5791元每平米计，则会造成54万亿元的损失。

问题是，未来土地、房屋的供应并没有止步！鬼城后面还会不断出现新名单。

当然，整体性、结构性的供应过剩，不能掩盖局部地区特别是一线城市住宅供应总体短缺甚至严重短缺的事实，除了个人持有型旅游地产、一些商业地产过剩之外，一线城市住宅地产和优质商业地产，二三线以下城市中心区域优质地产，将永远处于供不应求状态。

即使一些住房供应略微超过需求的中小城镇，只要出超不是太严重，就不意味着房价下跌，因为有投资客持有，保持一定的空置率和出租率，同样是城市活力所必需。

作者简介：

童大焕

独立学者

重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长

重庆邮电大学移通学院兼职教授

山西农大信息学院兼职教授

房地产投资理财专家