现在是不是买房的时候[转]

我的观点：
本人目前正在非常烦恼，目前是不是买房的最佳时刻，目前的房价到底在峰顶还是在峰肩处抑或根本就在谷底。本人有以下几个观点，请大家共赏，不知对错。本人观点仅供参考，如有借鉴，后果自负哟！

1、目前的房价有无投资价值，可以从长线投资与短线投资两个方面看一下，以长线投资为例。目前银行存款利率2%左右（扣税后），而如果投资的话，一套房子（以和平路和平世家为例），大约30万左右（净价），含税总价应在33万以上（两手房，有2%契税，2%中介手续费，5.55%交易税，这就9.55%，加上其他税费，基本上大约10%，如果贷款的话，还有保险费等费用，），但房租月仅500元左右，年房租收入约6000元，一套房子的投资需55年收回，年投资回报率不到2%，这还不如放银行吃利息，如果是贷款购房的话，考虑利息等费用，哪得到猴年马月才能收回成本，弄不好70年都收不回，到房子该拆时还没收回现金价值投资，投资价值又如何能实现，长期投资不是自找套吗？

2、既然是长期投资不行，哪短期炒作如何？还以一套房子（还以和平路和平世家为例），大约30万左右（净价），加上税费约33万左右，如想在一年内出手，（考虑两手房，有2%契税，2%中介手续费，5.55%交易税，这就9.55%，加上其他税费，基本上大约10%，如果考虑一年期存款利息，再加2%，则总计12%）最少得卖37万（总价，含税费），房总价从33万到37万，涨了约12%以上，目前石家庄市行情还能有如此涨幅吗？而个人只不过维持个平衡，一分钱不赚；假如想短期投资回收率是3%，也就是1万元收益而已，这一点也不高，加上刚才说的银行利息，不过才5%，年收益5%，一点也不过分，哪一年内房屋价格上涨幅度必须超过15%；刚才说得这两种方案都是全部是自有资金的情况下；如果有约1/3的贷款（这是经济状况非常好的人了），考虑贷款利率的话，哪么一年的投资回收率还必须增加2%以上，在目前大环境下，12%、15%、 17%，能否在一年内涨出来，对于大多数人来说，不可能有33万的现金，哪么适当贷款炒房，一年内即使能涨出17%来，哪也是风险非常大，风险与收益已经严重不成比例。短期炒作也是风险极之大。
3、在石家庄市500元一月已经能租到一个很不错的二室一厅了，一年不过6000元，如果是长租户，价格还能优惠，而购买一个让人满意的一套房子，哪最少约需要30万，30万一年的银行利息也就6000多元，如果您买国债，还不只这个数，而要买房，贷款10 万，一年的利息也是6000多元，哪为什么不租房呢，毕竟没有多少人能一下子拿出20万的现金呀？现在已经是买房不如租房，为什么买房。如果两年房价真有所下跌，哪么1-2万的跌幅非常轻松，哪2年的租金就没有白掏，总比白掏利息强多少倍，为什么要在这会当房奴呢？

4、中介告诉我，石家庄市在全国省会中房价是最低的，这是事实，但谁会注意到另一个事实，石家庄市是在全国省会城市中最尴尬的省会，与其他省会城市相比，石家庄市不是一个省的经济、文化中心，只能勉强是个政治中心，因为北京天津在其中，哪石家庄市不像其他省会城市，存在一个向全省供应房子的问题，石家庄市只是向周边几个县和本市供应房子，供需问题不像其他省会城市存在较为严重不平衡的问题，这两年大家可以上街走一走看一看，楼盘开盘的是多了少了，房屋上市量是多了还是少了，大家心知肚明。
5、至于这几年石家庄市是不是需求增长了，我无法说明，因为我没有这个数据，但我却知道，目前购房者应该有不少于30%的投资者，哪目前这种环境中有多少人还敢投资。另外大家可以跟着回顾一下历史。59-62年是我国的三年自然灾害，也是我国出生率最少的几年，随着生活好转，63-64年是我国的一个生育高峰，他们的孩子大约出生在90年前后，也就是这几年的高考，但这一代却是独生子，出生率较其父辈一下子锐减了50%，他们参与房屋市场大约是在2015年前后，也就是最晚到2015年中国的购房人口将有一个质的下降；另外在80年代前期，大约是 82-83年国家调整了生育和结婚政策，将以前的男27女25，降低到了男25女23，一下了人为地造成了一个生育高峰，目前推动房市上涨的动力也正是这一代的人，但随后几年我国的城市出生率逐年下降，农村大约在90年代后也开始了下降，大家可以到周边县去看一看，问一问，许多农村小学、中学都已经出现了生源不足，中小学合并，老师提前退休，新毕业的师范生无法分配的问题，正定、栾城都是这样，市内由于近年来的城市扩张和外来人口这个问题并未显现，但这个问题爆发也不过是个时间问题，大家可以到2中、1中、43中问一问，了解一下，有多少生源是来自周围郊县的，这不也证明了市内生源数的下降吗？只不过市内教育资源质量好，对周围郊县的学生有着极大的吸引力，掩盖了这个矛盾。

6、中介告诉我，您看北京、上海与香港和纽约房价相比，多便宜呀，所以国内的房产还要涨。哪他怎么不说，深沪股市的同一股票价格比香港、纽约要高得多得多呀？以香港市场的成熟，香港经济学家的精明，难道他们不认为在港上市的国内股票非常便宜吗，一种股票两地上市，他们的净资产值可是一样的呀？哪房子两地的经济发展水平，购买力等多个因素不同，不能简单地用数值比较。

7、多个报道说，在国际成熟市场上，一套房子价格大约是当地普通家庭4-6年收入，如果以此套用石家庄市，石家庄市户均年收入约3万元（本人估计，但这个数字应该说并不低了），以8年为标准，24万一套房子目前并不太好买，且会有许多限制。以刚发布的经济适用房安苑小区为例，2300元左右，80平米约需20万（含税费），且在二环之外。

8、本人认为房子首先是生活必需品，如果做为生活必需品，哪它价值如何体现，以当前的价格，能说它是必需品，说它是奢侈品，哪为什么国家还要大力发展，还寄希望它拉动GDP，这是奢侈品的功能吗？世界各国政府还没哪位领导说过，房子是奢侈品，不是老百姓的生活品。房子第二个功能才是投资品，但从目前环境来看，房子长期投资纯粹找死，短期炒作风险极大，哪它该会如何？大家说？股市什么时候会危险，市盈率高时，即股价与收益比过大时，人们最疯狂时，而目前房子不正如此吗？

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