融创孙宏斌：我们现在是安全第一

能驾驶企业之船飞速前进赢得领先固然重要，能在风浪来袭之时，牢牢掌住船舵，确保企业朝着正确的航向，安全而稳健地穿越周期、赢得未来，同样考验一个企业家的核心能力。

孙宏斌变了。

在8月31日举行的融创中国2018年中期业绩会上，孙宏斌一改过往语出惊人、金句频出的形象，“安全”、“谨慎”、“保守”、“小心”成为了他常常挂在嘴边的高频词。

与孙宏斌略显悲观的市场看法形成强烈反差的，是融创中国显著增长的2018半年业绩表现。2018上半年实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%。2018年上半年毛利率24.7%，较去年同期增长约2.5个百分点。

从2015年的735亿，到2016年的1553亿，再到2017年的3630亿，再到2018年上半年的1915亿，不出意外的话，融创中国2018年全年的销售额将大概率超过4500亿元，稳居行业前五。但在规模跃进的同时，孙宏斌和融创也一直备受冒险、激进的质疑。

但在三年的高速发展之后，融创不仅实现了规模上快速强劲的增长，营收、毛利、净利水平不断提升、杠杆率也稳步下降，逐渐进入了财务均衡、稳健发展的新阶段，也用实力和成果对过往的质疑进行了一一反击。

办企业犹如修塔，企业发展阶段的变化，反应的实际上是创始人心态上的转变。古希腊哲学家赫拉克利特说，人不能两次踏进同一条河流。克拉底鲁甚至说，人一次也不能踏进同一条河流。

万水千山走来，孙宏斌早已不是当年的那个孙宏斌。

01 | 核心净利增长400%

继2017年交出亮眼业绩之后，于2018年上半年，融创再接再厉，交出了一份几乎无可指摘的成绩单。

中报显示，2018年上半年，融创实现整体合同销售额1915.3亿元，同比增长76%，权益合同销售额1378亿元，同比增长83.7%。从此前公布的销售数据上看，2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务4500亿逾50%。考虑到2017年1-7月销售数据仅占全年销售数据的37%，以及融创2018年下半年有共计369个项目4912亿可售资源，在融创管理层坚定去化战略指引下，融创2018年超额完成4500亿销售目标几成定局。

规模增长一如既往，营收利润表现同样持续转好。2018年上半年，融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%。2018年上半年，公司实现毛利率24.7%，较去年同期增长约2.5个百分点，实现净利率14.55%，较去年同期增长约1.2个百分点。

在主要经营指标快速增长、资产规模持续增厚的过程中，融创中国延续2017年下半年以来加强销售回款、提高现金回流速度的稳健财务手段。报告期内公司实现销售金额1915亿元，较去年同期增长76.0%，回款1700亿元，回款率高达88%，处于行业领先水平。高销售回款保障下，公司有息债务整体下降95亿元，净负债率较2017年底下降了9.5个百分点。在2018年上半年融创执行去杠杆过程中，公司账面现金也仍然高达874.2亿元。

2017年，融创的整体财务数据虽然也表现不俗，但因受乐视、万达两项大额投资影响，其财务报表并不能完全展示其真实的经营水平。相比较而言，没有大额并购实施、相对风平浪静的2018年上半年的业绩表现，更能反映融创真实的经营水平。

而从结果来看，在放缓投资步伐之后，融创专注实施的运营优化已经取得实效，公司财务表现持续转好，在规模高速增长的同时，公司的营收、利润、毛利率、净利率水平不断提升、杠杆稳步下降，已经进入财务均衡、稳健发展的新阶段。

02 | “预期已经发生变化”

虽然整体表现亮眼，但对市场持谨慎态度的孙宏斌并未由此放松警惕，依然保持着十分清醒的认识。孙宏斌指出，今年大家的业绩都还不错，是因为房地产结转收入滞后于销售，今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的业绩，所以大家今年的业绩都还不错，但相信过两年以后，业绩分化会更加严重。

而透析融创2018年上半年取得的无可指摘的业绩表现，既是公司过去几年间辛勤努力的成果，同样与公司长期以来精准和前瞻性的投资眼光有关。早在2016年10月份，基于悲观的市场看法，除了一些并购以外，融创基本上没有在公开市场拿地，在严控土地投资的将更多的精力和目光投注在有质量的增长上面。

随着时间的推移，融创彼时对市场的预判正在被一一验证：1）政府的调控会很坚决，超出大家预期，会持续比较长；2）在这种情况下，购买预期会发生变化。而据融创方面观察，目前来看，市场预期已经开始发生变化，尤其是在三四线城市。

而受惠于前瞻性的市场判断，这一波房地产的变化趋势，融创又一次完全踩对了市场节奏，也为后续的稳健发展和成功穿越周期奠定了良好基础和先发优势。

孙宏斌指出，现在市场中大家比较焦虑的原因有两个：第一，因为布局的事，比如说三四线城市和四五线城市现在冷得比较快，这种的压力可能比较大；第二，限价以后，去年买的地和前年买的地限价卖就是亏钱的。

而融创在这两方面都没有压力，公司的布局都在一二线城市及环一二线城市。另外，公司现在的土地按照政府的限价卖，基本上都是挣钱的，所以这方面的压力不大。

除了严控土地投资、精准布局以外，融创做的另一项工作是保障现金流、持续降杠杆。孙宏斌指出，融创的销债比（销售额除以负债）基本上保持在1：1.5到1：2之间，是非常安全的一个状态。即便是在2017年收购万达文旅城，投了四五百亿现金，背了四五百亿贷款的情况下，融创的负债率依然是下降的。而这些，正是融创基于前瞻的市场预判所做的准备。

“我们这几年为什么发展得特别好？就是因为我们的市场判断比较准确。”孙宏斌笑着说，言语之间云淡风轻。

03 | “大家都在学我们”

弱者坐待时机，强者创造时机。

诚如孙宏斌所言，市场预期已经在发生变化，融创现在是安全第一，但在此之前，融创已经做好了准备。过去一年多时间当中，融创严控买地节奏，保安全增盈利降杠杆，并将更多的精力和目光投注在有质量的增长上面。

孙宏斌认为，市场的变化，对融创来说反而是件好事，因为融创具有以下几方面的优势：

一是土储充沛，布局精准。中期报告显示，融创土地储备规模达到 2.31亿平米，总货值3.29 万亿。其中公开市场拿地4483万平米，通过并购获得1.15亿平米，旧改总计7051万平米，平均土地成本经重估抬高后为4470元每平米。超过 92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市。

二是并购能力强，土地成本有优势。作为行业内最有名的“并购王”，融创过去几年间累计下来的大大小小的并购案例，为其积累下丰富的并购经验的同时也为其塑造了良好的并购口碑。在市场变化情形下，并购王的称号将为融创在并购方面创造更多机会和增添更多优势，也保障融创能以更低更好的成本获取到更加优质的土储。

数据显示，通过良好的收并购市场口碑引来越来越多的合作机构，目前融创合作机构快速从2016年的109个增加至 2018 年中期 203 个，为融创提供一线的土地线索和发展机会。通过合作模式，融创2018 年至今共获取土地建筑面积 2920 万平方米，权益建筑面积 1545 万平方米，综合成本仅为3620元/平米，土储成本进一步下降。

三是品牌实力。近年来，融创成功打造了壹号院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等多条具备行业影响力的产品线，承载了融创独有的产品设计和产品理念，众多项目成为所在城市的标杆项目，受到了行业和客户的高度认可。

作为中国家庭美好生活整合服务商，融创中国始终致力提供高品质居住和服务。融创单独制定了一套高于国家质量标准的《质量内控体系》，采用更严格科学的方法确保每个产品都拥有过硬的品质，涵盖1500多个高于国家要求的八大类质量管控体系。2017年融创内部通过系统性的全链条质量测评体系，通过专业机构进行产品检测超过2万次。

服务品质上，融创坚持服务领先战略。在赛惟咨询客户满意度调研中，融创客户满意度评分高达92分，客户满意度成为行业标杆。服务品质不断提升也成为融创整合美好生活的重要竞争力。

寒冬即将来临，有人一无所知，继续歌舞升平，有人焦虑不堪，却已无可奈何，有人却已经早早嗅到危机，预先做好了过冬的准备，同时也为自己创造出一个更具想象力的未来。

04 | 未来可期

不因幸运而固步自封，不因厄运而一蹶不振。真正的强者，善于从顺境中找到阴影，从逆境中找到光亮，时时校准自己前进的目标。

过去的三十年间，孙宏斌正是这样一位“善于从逆境中找到光亮”的强者，而关于未来，孙宏斌和融创也显然已经校准了自己前进的目标。

虽然对于短期市场表现持谨慎悲观态度，但孙宏斌仍然表现出了对融创未来发展的充足信心。在孙宏斌看来，中国房地产市场，有十几万亿大的市场，比全球汽车市场还大。融创现在还进入了旅游大市场。房地产行业肯定一直会有颠簸的，但这么大的行业里，一定会有很好的公司，未来会出现千亿利润的公司。

而融创行政总裁汪孟德则指出，不管今年也好，明年后年也好，有两点是肯定的：一是融创到了这个阶段，未来的利润和盈利水平还会持续地提升，这一点是毋庸置疑的。二是融创的杠杆率、负债率水平也是会在今年、明年、后年持续地下降，这是公司一直坚持的方向，也已经到了这样的阶段。

从销售数据上，融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%。考虑到房地产行业会计处理原因，结转收入滞后于销售。2017-2018年上半年融创快速增长的销售，必将推动融创进入收入大幅增长期。而融创透过收并购和精准拿地，在确保以较低的土地成本获取到较优质的土地储备的同时，也为公司毛利率水平的持续攀升奠定了基础，公司核心净利增长有望持续释放。

而在市场风向转变下，融创也正在变得更加谨慎。据了解，2018年上半年，融创中国严格拿地纪律，控制买地节奏和支出，并提高了拿地标准。目前，融创要求拿地必须保证IRR 高于 50%，项目净利润率高于15%，以控制自有资金风险，保障安全。

“我们一直是安全第一，我们相信融创在保持销售规模上的难度是不大的，但是要再怎么高增长也很难，所以我们还是希望能够脚踏实地，我们这一两年是把安全放在第一位的。”孙宏斌指出。

05 | 结语

风生水起，才知天高云阔；沧海横流，方显英雄本色。

诚如孙宏斌所言，在严厉的调控下，房地产的好日子已经过去了，面对接下来的有可能到来的坏日子，融创毫不畏惧并已经做好了准备，因为手握好房子、好土地。

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