2010-10-27 07:36:26　来源: 东方早报(上海)　 跟贴 1 条 手机看新闻

截至10月26日,共有49家A股房地产公司发布了三季报。统计数据显示,在今年融资吃紧、房地产调控政策紧锣密鼓的环境下,房地产开发企业仍“不差钱”。

值得关注的是,截至今年三季度末,七成房企的经营性现金流出现了负数,而上市房企的“存货”依然居高不下。这就意味着,若成交量继续下滑,房地产企业的资金链或陷危局。

上市房企“不差钱”

截至三季度末,49家上市公司的负债总额达到5865.9383亿元,比2009年同期的3826.66亿元大幅增长了53.3%。

其中,负债总额超过100亿元的公司有15家,分别是万科A1385.98亿元、保利地产1079.51亿元、金地集团473.7亿元、招商地产338.83亿元、滨江集团229.86亿元、新湖中宝199.7亿元、中华企业169.34亿元;宁波富达、华发股份、荣盛发展、嘉凯城和上实发展的负债均介于100亿元至150亿元间。

庆幸的是,没有一家房企的资产负债率超过100%,49家公司的平均负债率为63%。其中,天津松江资产负债率最高,为91.43%;顺发恒业为83.7%;中润投资、滨江集团、宁波富达的资产负债率也在80%以上。

分析人士称,事实上,上市房企的负债率仍可以说是大大偏低的。因为上市房企的融资渠道较非上市房企更多。据相关媒体报道,目前非上市房企的负债率大都超70%。

上市房企“不缺钱”可以从另一个数据得到佐证:截至今年三季度末,49家房地产开发类上市公司的货币资金均为正值。

“招宝万金”房企四龙头手中握有的资金均超过了108.88亿元。其中,万科A的现金流最为充沛,其货币资金达到了315.4345亿元,远远超过了保利地产、金地集团和招商地产各握有逾100亿元。

不过,从现金充裕角度看,金宇车城、多伦股份和*ST海鸟需要投资者引起警惕。这三家公司的货币资金均少于700万元,*ST海鸟的货币资金更是只有267.7万元。

经营性现金流七成为负

虽然上市房企的现金存量暂时无虞,但49家公司中却有35家企业前三季度的经营活动现金流净额为负。与2009年前三季度的数据对比来看,只有12家上市房企的经营性现金流同比是增长的。

经营性现金流量这项会计指标,是上市公司盈利真实水平的“试金石”,能考量上市公司的经营能力和支付能力。如果一家上市公司盈利指标不错,但经营性现金流量不足,则说明该公司的账面盈利很可能躺在应收账款上。如果该应收账款不能及时收回而变成坏账,则会影响到公司的偿债能力和利润分配,进而影响公司正常运营。

统计显示,在49家房企中,大公司的经营性现金流全部为负,拥有正值的公司悉数为二三线地产公司。其中,华发股份（600325）的经营性现金流净额为27.5455亿元,远超过了排在第二位的中弘地产（000979）的10亿元。此外,广汇股份（600256）的经营性现金流也较充裕,为6.3532亿元;卧龙地产（600173）、深鸿基（00040）、万通地产（600246）、广宇集团（002133）、天房发展（600322）、天宝基建（000965）、深长城（000042）、中润投资（000506）、滨江集团（002244）的现金回收状况也比较良好,经营性现金流净额都超过了2亿元。

而保利地产今年前三季度的经营性现金流净额让人诧异,至三季度末,经营性现金流净额负值高达261.0763亿元;相比2009年同期,大幅下降了600%,为所有上市房企中经营性现金流净额最少的一家公司。

作为高度扩张的房地产公司,经营性现金流净额出现负数属于正常情况。“但如果有一家公司出现突然下降,就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。”一房地产分析师说道,对房地产企业来说,今年前三季度经营性现金流突然下降,主要是销售方面出现了较大问题。

事实上,今年以来房屋成交量萎缩得比较明显,这对房地产公司来说影响巨大,正是房企现金流快速下降的主要原因。

房子不能及时销售,而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出,因此在销售下降的情况下,房企现金流不可避免地出现下降。

一资深行业分析师告诉早报记者,可以用“盈利现金比率”（即经营活动净现金流/净利润）来检验上市公司利润的真实性。“其大小直接反映了公司自身获得现金的能力,被称为每股收益的‘含金量’。该比率大于1才是好的。”

统计后可见,深鸿基的盈利现金比率最高,达到了9.3,其次是华发股份,达到8.76;广宇集团、天房发展、卧龙地产、天保基建的盈利现金比率在2以上;高于1的还有中润投资、深长城、万通地产和广汇股份。

万科存货最高

然而,处于土地价格飞涨的时代（至少目前为止该状况仍未有变化）,经营性现金流为正不一定就代表这家房地产公司成长性好。因为相比于货币现金,“在地价猛升的阶段性趋势中,拥有更多的土地才能拥有更好的盈利表现。”

存货是房地产开发企业最重要的资产,通常占去资产总额的绝大部分,其中,在建开发产品和开发产品是最重要的存货。

根据Wind统计显示,49家上市房企的存货达到5000亿元,比今年年中的4626.65亿元又有了增长。

如果按照100万元一套房产估算,仅这49家房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家,根据所有房企今年中报的囤货数据7736亿元计算,预计今年三季度所有房地产上市企业的屯房量不会低于年中。

根据资料,万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元,保利地产实现签约金额413.96亿元,按照简单的年化计算,万科与保利地产的销售金额952亿元和551亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算,要卖完这些囤货,万科需要1.3年,保利需要1.85年。

而房地产调控政策还在继续加紧收缩,央行从今年10月20日起将存贷款基准利率上调了25个基点。“在长期调控尚未有停歇迹象的情况下,预计房地产商为了保证销量,四季度至明年初,降价促销将会此起彼伏。”一分析师说道。而另一个分析师甚至表示,即便是降价促销也未必能增大销量,“因为新建住宅集中放量要到明年。预计四季度中国房地产市场量价齐跌应是大概率事件。”而这很可能将冲击整个行业的资金周转。

这时,手握大量现金的房企日子或将有更多温饱保障。

49家地产企业存货统计

证券代码 证券简称 存货(万元)

000002.SZ 万科A 12319575.56

600048.SH 保利地产 10157827.33

600383.SH 金地集团 4701235.313

000024.SZ 招商地产 3546545.243

002244.SZ 滨江集团 1473985.436

600325.SH 华发股份 1441638.224

600208.SH 新湖中宝 1278441.869

600675.SH 中华企业 1249039.317

600724.SH 宁波富达 1109179.62

002146.SZ 荣盛发展 1085692.618

000918.SZ 嘉凯城 1052100.649

600322.SH 天房发展 996371.2368

000031.SZ 中粮地产858571.575

600225.SH 天津松江 720114.915

000517.SZ 荣安地产601465.1847

000631.SZ 顺发恒业 563116.4889

002133.SZ 广宇集团 538322.1953

600246.SH 万通地产 515724.0251

000667.SZ 名流置业505812.29

600743.SH 华远地产435010.7728

000897.SZ 津滨发展433924.6999

600239.SH 云南城投396056.9567

000042.SZ 深长城 355185.0889

600716.SH 凤凰股份352531.4186

000979.SZ 中弘地产 336875.9439

000965.SZ 天保基建 308841.1155

000511.SZ 银基发展285315.3472

000506.SZ 中润投资 262060.2096

000797.SZ 中国武夷235758.5662

000558.SZ 莱茵置业235734.9957

600053.SH 中江地产217348.6549

600393.SH 东华实业195612.5836

600173.SH 卧龙地产 186510.9846

000514.SZ 渝开发 166530.4762

000736.SZ ST重实 141406.7835

000011.SZ 深物业A 131067.4713

002208.SZ 合肥城建122456.6557

600256.SH 广汇股份 88027.4321

600614.SH 鼎立股份85785.1831

000668.SZ 荣丰控股81527.4195

000040.SZ 深鸿基 63342.5572

000838.SZ 国兴地产55019.4669

600696.SH 多伦股份 41592.5656

000546.SZ 光华控股28261.4074

000638.SZ 万方地产17380.4549

000670.SZ S*ST天发 11770.7293

600167.SH 联美控股3522.3751

000803.SZ 金宇车城 1603.4996

600634.SH *ST海鸟 156.0497

数据来源:Wind 统计截点:三季报