导图解房（02-01）购房资格与首付贷款解读-北京
本系列文章 主要是 使用 思维导图 和 思维模型 在“购房”方面的应用。之所以写这样的一个模块，是因为我们学习的真正目的一定是让自身的生活变得更好，让自己有能力去解决一些生活中的实际问题，而不是每一天都沉浸在 所谓的“学习”和“上进”中，知识变成智慧的过程一定是不断践行，摸爬滚打的过程。对于一般人来说，我们都会经历 买房的过程，到底怎样才能选到自己心仪的房子，这个过程中到底有哪些坑，于自己而言到底值不值得买，这个价格入手合适吗。。。，我们在这里就用学习过的思维模型和思维导图 来一起解读。学习就是要落地才有意义。
说明：由于北京的户口难办，因此购房资格这块 会写的详细一点～。本章节导图如下：
1 北京购房资格解读
直接上官网，链接为 北京购房资格申请，关键信息解读如下：
@1 京籍家庭购房限制说明：
@2 非京籍家庭购房限制说明：
@3 港澳台家庭和外籍家庭购房限制说明：
当然，很多时候 是否具有购房资格 常见的方法是 找经验老道的中介 或者 熟人，但这并不保险，保险的方法是走一遍购房资格校验，链接为购房资格校验，关键信息如下：
当然这里有一些关键的注意事项，如下所示：
2 北京首付比例
首先给出当前政策（2017年3.17之后）最低首付比例说明：
这里解读下 几个关键概念：国管公积金和市管公积金两者的区别 、 首套与二套 以及 普宅和 非普宅的定义和两者之间的差异。如下：
@1 普宅和 非普宅的定义和两者之间的差异：
普宅必须满足的几个条件：
- 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，以评估报告所示容积率为准；
- 单套建筑面积在140平方米（含）以下，以房产证所示建筑面积为准；
- 同时满足所购房产的单价或总价（满足其一）不超过所在区域的地区指导价（见下图）。
不满足 普宅 标准的 均为 非普宅。
@2 北京认定首套与二套的区别：
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是 银行；二是 不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，一般按照下列标准认定：
- 首套：北京无房 或 全国无贷款记录（公积金 或 商贷），或 一年内无离婚记录。
- 二套：北京有一套房 或 有贷款记录（公积金 或 商贷），或 一年内有离婚记录。
@3 国管公积金和市管公积金两者的区别如下：
- 缴纳人群不同：国管公积金是中央国家机关、在京单位等国管单位在职员工缴纳的公积金，市管公积金是地方省市单位、城镇企业、事业单位在职员工缴纳的公积金。
- 贷款时间不同：国管公积金贷款办理时间为45-60天，市管公积金贷款办理时间为30-45天。
- 还款方式不同：国管公积金贷款只可以选择等额本息，市管公积金贷款可以自由选择还款方式。
- 使用范围不同：国管公积金可以跨地区使用，市管公积金只可以在缴纳地区使用。
- 信用制度不同：国管公积金没有信用评级，市管公积金有信用评级，信用评级越高贷款额度也就越高。
3 北京购房贷款
3.1 公积金贷款
@1 公积金贷款的申请条件：
- 借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金半年及以上；
- 本人住房公积金账户处于正在缴存状态；
- 没有未结清的公积金贷款或政策性贴息贷款。
@2 有以下任一请况，公积金不予贷款（若购房人住房公积金所属为中共中央直属机关分中心、中央国家机关分中心、北京铁路分中心，应按其中心规定贷款）：
- 在本市有2套及以上住房；
- 有2笔及以上住房贷款记录；
- 有住房贷款记录及在本市有住房，且非同一套住房。
@3 申请市属、中直公积金贷款能贷多少？
这里贷款额度与缴存年限挂钩，每缴一年能贷10万元，不足一年的按一年算。如借款申请人已婚，核算贷款额度以夫妻双方中年限较长的一方算。接下来进行四个维度的运算：
- 首套最高贷款额度上限为120万元；二套最高贷款额度上限为60万元。
- 申请借款人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮至130万元。
- 借款人单身可贷额度=（个人缴存额÷缴存比例-个人基本生活费）×0.6÷对应年限月均还款额
- 借款人已婚可贷额度=（个人缴存额÷缴存比例-个人基本生活费×2）×0.6÷对应年限月均还款额
以上四者计算结果，取最低值，即为公积金可用贷款的额度。
@4 申请国管公积金贷款能贷多少？
申请国管公积金贷款的借款人，需要试算才能知道自己的可贷额度。试算的途径主要有：现场试算和登录国管公积金官网试算。现场试算贷款额度：
- 材料：需要主借款人携带身份证（已婚的需携带夫妻双方的身份证）到场；
- 试算地址：北京市东城区美术馆后街8号即北京中医医院对面建行东四支行。
通过国管公积金官网试算：缴存在国管的职工可以登录中央国家机关住房资金管理中心网站，“个人贷款查询”栏目，或受委托银行贷款经办网点试算住房公积金个人贷款额度，查询贷款办理进度。住房公积金个人贷款具体额度以审批结果为准。
@5 公积金贷款最多能贷多久？
公积金贷款年限受房龄、贷款人年龄、月缴存额等多个方面的影响，贷款年限最长不超过25年。
按贷款人年龄计算：
- 市属公积金就是：70－夫妻双方年龄较大的一方；
- 国管公积金就是：69—夫妻双方年龄较大的一方。
按房龄计算：
- 砖混（混合）就是：47－房龄；
- 钢混（混合）就是：57－房龄。
最后取两者最小值。
3.2 商业贷款
@1 商业贷款的申请条件：
- 具有合法有效的身份证明。本市居民的身份证、户口薄；外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。
- 必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；或其他资产证明（银行存单、有价证券、房产等）。
- 具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
- 与卖方签定有效的购房合同或购房协议。
- 支付了规定比例的首付款或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
- 贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。
- 贷款银行规定的其他条件。
@2 商业贷款能贷多少年？
- 与房龄有关：一般是30年内房龄，贷款年限+房龄<50(各银行间有差异)；
- 与借款人年龄有关：65—年龄。一般最高65岁，个别银行70岁；
- 最长不超过25年。(商业用房最长贷款年限10年)
以上三者 以 贷款年限短的为准。
@3 注意事项
北京二套房 比如：总价500万元的房子，能贷款三成（评估价影响）就是150万元。就是说，你需要首付7成，350万元。
3.3 组合贷款
- 申请组合贷款要注意：组合贷款既认房又认贷，是借款人申请公积金贷款额度受限的情况下，再申请商业贷款的情况。因此，借款人必须同时满足公积金贷款和商业贷款的申请条件。
- 申请组合贷款能贷多少？所需贷款总额=公积金可贷部分+商贷所需额度。（具体组合贷可贷多少，需要根据购房者的房屋所有和贷款情况确定）
- 申请组合贷款能贷多久？组合贷款的贷款年限，需要考虑到商贷和公积金贷款的年限，两者须保持一致。
最后需要注意：各银行间有差异，具体以现行政策下各银行的具体要求为准。
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