俞建午退地风波背后：宋都股份风险绕颈
“我是从特种兵转业回杭州的，虽然离开了部队，但仍认为纪律和务实是做事情的基本出发点。”
读到宋都股份（600077.SH）董事长俞建午这段话，很多人会有些诧异：提到“特种兵”，人们会想起电影《战狼》中的吴京，在密集的子弹与明晃晃的利刃间游走了两部，就是杀不死，最终还能完成任务，抱得美人归。
说这段话，还是2015年中时候。宋都风生水起，闲暇时间还能站台地方名酒致中和。那是俞建午人生的A面，意气风发，八面玲珑。论战斗力、纪律性和务实的态度，俞建午应该有的。无论说什么，任谁都会信。
可是六七年后，一切变了模样。
曾想过以舟山为原点辐射长三角甚至更远的地方，最终却成了扎根杭州的区域房企；规划中像贵州茅台、山西汾酒、宜宾五粮液一样出名的致中和，现实中真的悄无声息被完美“中和”了；好不容易决心多拿些地，最后直接“爽约”拍拍屁股走人。
说了那么多，最终没几样做成了的。
“能打”、“纪律性”、“务实”……除了临走缴了5000万元的违约金，算是有“纪律性”，其他的完全不贴边儿。现实翻开了俞建午努力隐藏的B面，有些狼狈、落魄，不甘里面夹杂着一点无奈与彷徨。
其实也没必要惊奇。这时代，敢自称“特种兵”的不一定只有吴京，楼上没人光顾健身房里的私教Jack，楼下小卖店里冷藏室放到过期的椰子汁。都是“特种兵”，结局不一定都好。
不见“鲲鹏”
若非一番出尔反尔的操作，宋都已经很久没有出现在大众视野中。
回顾杭州土拍，说一句盛况空前不为过：
克而瑞统计数据显示，杭州首批集中供地共涉及57宗地块，总价达到1178亿元；房企热情空前，将44宗土地的价格拉高至封顶；之后开始竞自持，平均自持比例达到16%。
如此硝烟中，巨头自然会亮出刺刀，留给中小型房企的空间不会太多。何况宋都全口径金额、权益金额分别为198.1亿元与121.2亿元，两项数据仅排名行业126位与139位，行业地位并不算高。
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就是这样一家中小型房企，硬是在5月份杭州“两集中”供地大会中杀出一条血路。耗资45.8亿元，取得新城和富春等共计五宗地块。
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算上1月份6.41亿元、溢价29.26%、20%自持摘得余杭地块，上半年宋都拿地金额共计约51.86亿元。
虽然这比不了同期融信中国（03301.HK）与滨江集团（002244.SZ）联合228.53亿元资金，收获30.74万平方米的土地，但宋都新增土储面积已经达到13.84万平方米——整个2020年，宋都新增土储面积不过18万平方米。
如此豪气刚撑够2个月，故事开始反转。
按照7月21日宋都官方发布信息，出让面积3.4万平方米，以17.83亿元收购的运河新城GS1001-17地块被放弃。
综合上半年获得的全部土地，该地块出让面积并非最大，自持比例亦非最高，可是成交价格远超其他地块，顺便让楼面价突破20000元/平方米大关。
这本是宋都布局中高端市场重要尝试，可说没就没了。
不过在俞建午眼里，这一切都不重要了。他坚定推出这项开发计划，即使之前缴纳5000万元将无法返还也无所谓。
要知道，2021年第一季度，宋都扣非归母净利润仅3785万元，尚不足以填补5000万元窟窿。好在同期经营活动产生1.81亿元现金流量，能够确保企业正常运转，否则危险系数快速提升，很可能将宋都推到悬崖边上。
至于退出原因，官方说法很是潦草，“公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策”。也有传言认为宝龙地产（01238.HK）本打算合作开发，临门一脚变了卦，当然宝龙不会承认。
无论什么原因，结局都是一样。
当然，这是投资人不能接受的。2019年的时候，俞建午挥斥方遒，对外宣告“鲲鹏计划”：重仓舟山、布局“长三角+”、冲击300亿元规模定为前进方向。
如今快两年时间，杭州取代舟山、长三角之外少有染指、300亿元仍然遥遥无期。好不容易看到些起色，就这样换成了5000万元的“大饥荒”，谁也难以接受。
宋都鲲鹏何在？
深层危机
在一部分人眼中，现状并不代表危机。退了一块地，搭了5000万元，宋都的市值不过跌去4.4%，这能叫危机吗？
确实，相比近期房企整体行情，下滑4.4%算不得什么：自7月23日起，TOP30上市房企全线看空，2日内蒸发1862.11亿元，其中贬值超过百亿的企业就有6家之多。人家跌去的市值，比宋都整体还多，怕什么？
可是这问题抛给俞建午，他一定怕。不是因为下滑，而是失控。
还是要回到“鲲鹏计划”，一个细节值得关注：俞建午畅想着300亿元的规模，却没有提及利润增幅。姑且放下利润增长的束缚，全力吹大宋都的体积；拿到足量优质土储，再去抵押足量银行贷款，这才是宋都发展的原始轨道。
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类似的事情，在融信、禹洲集团（01628.HK）、新力控股集团（02103.HK）身上都出现过。“高杠杆+高周转”那套方案，俞建午早就想给宋都安排上。这样看来，俞建午放弃舟山，选择重仓周转效率更高的杭州，同时全力扩张长三角之外的策略很正确。
然而眼下，随着监管趋严，资金流入地产行业难度增加，过去成熟的发展经验不再符合时代需要。如何稳定现金流，提升利润空间成为行业主旋律，继续走老路已经不合时宜。
对俞建午而言，“高杠杆+高周转”的路还能走。有媒体统计，宋都“三条红线”——剔除预收款资产负债率48.6%、净负债率19.7%、现金短债比2.8，都在安全区内。宋都现金流还算充裕。
可是一旦“高杠杆+高周转”的飞轮转起来，利润将快速摊薄。做不好开源节流，很可能像滨江集团董事长戚金兴说的，四处奔走只为“1%的利润”而活。
有媒体统计，一旦运河新城正式上马，宋都的利润率还不到2个点，已经好过戚金兴的设想，可是俞建午能接受吗？
要知道，由于大力开展联合开发项目，近年来宋都权益金额与利润正在快速下滑。即便如此，2020年年报显示，宋都净利率仍有4.5%。突然降到2%以下，日子可怎么过？
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况且这段日子，宋都为子公司担保额度在快速提升。7月4日公告显示，目前宋都对外担保金额合计156.4亿元，占净资产的331.64%。
若是子公司亏了，项目赚不到钱，还债的还是宋都，因此必须储备足够的流动性，这又与“高杠杆+高周转”的诉求相悖。
表面上，数据能够呈现出一个健康的宋都，短时间内不用忧虑生存压力；内子里，只要宋都略有动作就会被一连串的风险绕颈，最终影响未来的想象空间。
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不动是等死，动是找死，这就是现在俞建午面对的困局。
下一个宋都
说到底，宋都还是规模太小，决定加快成长的时候，一切都来不及了。
不久前，旭辉控股集团（0884.HK）CEO林峰在其官方平台发布消息，称在“三条红线”的基础上，监管部门还提出了补充条款，“投资买地金额（含收购）不超过年度累计销售额40%”。听上去，想起了旧时代通知副食品涨价的居委会大妈。
不管像不像，地产圈儿将会照此执行的大势算是定了：在买地之前，先把现有库存清理一遍，将会成为规定动作。
克而瑞统计数据显示，上半年买地支出超过卖地收入40%的TOP40房企共有13家，卓越集团与越秀地产（0123.HK）甚至超过90%。“两集中”刚完成一轮，已经有企业需要暂停一段时间了。
不过问题是，这些房企停下来，宋都能够将剩余机会全部收归囊中吗？显然差得远。要知道，行业领头羊碧桂园（02007.HK，26%）、万科A（000002.SZ，35%）、保利地产（600048.SH，33%），以及喜欢囤地的融创中国（01918.HK，31%）、中国金茂（0817.HK，32%），尚未将额度用尽。和它们抢资源，宋都优势何在？
明明想多拿些土储，如今被现实硬生生按在地上，让宋都活得有些挣扎，有些拧巴。
论行业排名，宋都的排名仍“不入流”。按照中指研究院的统计，2021年上半年拿地金额、面积、新增货值等各项数据，都不能排进行业TOP100；可是除了运河新城地块，俞建午不愿，也不能再放弃其他的土地，必须有所建树才行。
“三条红线”确是一条没踩，怎奈算上短期借款、应付票据及账款、一年内到期非流动负债，宋都72.7亿元的现金总是有些拮据；可是商办、产城、代建、金融、大健康、大服务……能想到的“地产+”业务，宋都全部涉猎，哪怕这些业务加起来的收入不过2.07亿元，整体占比不足3%。
规模不大，野心不小；资金不多，想法不少，说的正是宋都。其实命运轨迹相近的房企，何止宋都一家？
欧宗洪（融信中国董事长）总想着靠杭州的大堡垒，杀个漂亮的回马枪，结果还不是将平均合约售价调低31.72%至2.06万元，用打折的方式抬高销量？
按照一点财经在《戚金兴的“出圈之痛”与滨江集团的“画地为牢”》中的观点，戚金兴有那么好的政商关系，杭州首轮“两集中”供地后，还不是为了1%的利润拼命？
……
很多房企，特别是中小型房企都在挣扎。它们不想停下，这实在可怕，总希望在跌宕起伏的命运中，找到消失已久的绿洲。不过现实是残酷的：既然是绿洲，就不一定所有房企都能上岸。
“2025年整个行业可能只剩下100家开发商，占据80%-90%的市场份额。”按照路劲（01098.HK）董事长单伟彪展望。
以目前宋都状态，怕是逃不过命运左右。当然，随大势而去的企业还有很多。
结语
其实冷静下来，回想宋都与俞建午一路走来，他们做错了什么？没有。
房企能够活下去，要的是稳定的现金流与出色的运营能力，这一切都是建立在规模的基础上。于宋都与俞建午，“高杠杆+高周转”的发展模式、靠联合开发规避风险、多元化前瞻性布局，以及远低于风险指标的财务数据……能做的他们都做到了，而且努力做到最好。
很遗憾，进入一个残酷的时代，市场的优胜劣汰会变得不讲道理，毫无底线。即使没有犯错，结果也是一样。或许他们还在宣讲理想与目标，对未来充满希望，可是事实最终会证明，很多话听听就可以了。还记得俞建午的目标吗？想实现难度越来越大，概率越来越低。
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