凤变冰入门 #2560
http://sanwen.net/a/xttwwpo.html
凤变冰入门 #2560
凤姐变冰冰，关键在凤姐，不在冰冰。
一）凤变冰
“凤姐变冰冰”这件事，关键是凤姐，不是冰冰。
凤姐占70%因素，冰冰占30%
因为买东西是甲方，卖东西是乙方。
你再好的东西，想要卖出去。终究是求人，买家稀少。
赚钱都是跪着的。
所以我们利润的来源，70%来自于“凤姐”。
最好的要求，是上手上家的房子“彻底的破，彻底的便宜”。
最好是走道里堆满了杂物，地上全部都是煤灰。简直没有落脚之处。
走进去一看，房间里一股恶臭味。灯光晦暗无光。
房间狭小，木制腐朽，铁窗铁锈漏风。
门窗，铰链，玻璃都坏了。热水器打不亮。房东也是看得灰心丧气。
这些都不重要，重要关键的是，你把价格降下来。
因为你是凤姐，所以你把价格降下来。降到标准市场价的八折，七折，六折。
“您说您是不是挂了很久呀”
“坦白说吧，除了我，根本没有别的买家”。
于是呢，您再便宜点吧。
我们的利润，70%出自于凤姐。你必需“买入”时就远远低于市场价。所有的利润，在买入的一刻就已经产生。
此后，只不过是价值的恢复。
毕竟，体验“冰冰”，愿意为冰冰买单的人，只有30%
远远的少。而且不是我们所可以控制的。
二）原始社会
凤变冰，拿到了产证。移交交接入户之后，第一件事你要做的是什么。
敲，敲成原始社会。
对一套“凤姐”的老破小，原则上是把一切都扔光。任何的东西都不要留。
新手们容易犯的一个错误，是愿意保留一下“有用”的东西。以节省再装修成本。
例如埋墙电线，水管，可以复用。
厨房卫生，有二个脱排油烟机，刚买的，连包装纸都没有拆呢。
错，全扔，全部都扔掉。哪怕是没开封的也扔掉。“断离舍”
否则他会干扰你的设计思路。
我们的要求是，彻底敲成原始社会。恢复到石器时代。
整个房屋，最后就只剩下一个光凸凸的水泥骨架。四边框梁。
问：原房东打了许多“吊柜”。密密麻麻的，从天花板上一路下来。可以放许许多多的衣服。
请问要不要敲。
答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。
再问，房东有隔断，原本的一室户隔成了一室半，多了一个小房间。请问要不要敲。
答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。
那么，为什么要做得如此彻底，如此绝情呢。
其中一个很重要的原因，是“材质”。
你要知道，凡是卖给你的“凤姐”。大多数都已经装修了有十几年岁月了。最早的甚至可能是80年代装修的。[1]
而“装修建材”，在这些年有了很大的进步。
为什么“老破小”给人看起来，总有一种单薄破旧的感觉。
其很重要的一点，是80年代用的建材不行。
当时，材料是预制板，木材是三夹板，而且普遍质地疏松。
哪怕较好的材料，经过十几年的时间，也早就被蛀空了。
最为严重一次，有一次操刀老公房。等敲成“原始社会”，装修师傅都哭了。
因为他的整堵墙，卧室的整堵墙。并不是用水泥做的。
而是用黄泥做的！
就是黄土高原上的那种黄泥，拿一点抹平了涂在墙壁上。
在上海买套老房子，居然还住进了黄土窑洞去了。
所以你干脆全部敲光。彻底恢复到最基本的水泥架子。
我们并不要求你“七成新”“五成新”的房子。反正我们也是要全部都敲光的。
我们干脆就要你最丑最丑最丑的房子。你把价格降下来，反正我们也要敲光。
赢利关键在凤姐。凤姐一定要便宜。
然后呢，在“石器时代”的基础上。我们做第一次加固。
类似于80年代的建筑质量，整个阳台都可以塌陷。水泥外墙上一条条裂缝。
而现在我们用高质量水泥全部都帮它补上，固本培元。良心实业。
三）江湖规矩
讲几条潜规则。
1）如果你的小区，不是90年代“彻底不管”那种新村。则你需要到物业办一个登记装修手续。
物业会告诉你夜晚不许开工不许扰民，节假日要休息云云。
同时问你收300~400元的“装修管理费”。
这笔钱属于苛捐，但一般建议你认怂。强行争执并没有太多的意义。
2）一旦你开始敲墙，你会产生惊人的建筑垃圾。俗语说“2000个麻袋”。
这些水泥碎石，因为数量太大。已经不能简单地堆放在小区垃圾桶。
一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场。也或者有专业收建材的。总之会产生一笔费用，有心理准备支付。
3）在某些物业小区，“敲墙”这个行业甚至是被白完省人垄断的。
也就是你在本小区装修，敲墙只能由“物业指定”施工队。
他们的收费会比外面高150~200%，原因你懂的。
具体的对策，建议认怂。或者坚持自己弄，但塞点金帛。
3）一旦装修开始，装修师傅会塞给你一张单子。要求买20吨黄沙，20吨水泥。此后还有。
价格不贵。每一包也就是几十元的意思。
这里面的潜规则是，黄沙水泥的用量，是完全无法统计的。业主也不可能站在旁边看师傅花几小时搅拌水泥。
所以“黄沙水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。
这笔钱业主一般是认了，打入总工资。羊毛出在羊身上。
只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计算。
以前曾把御用装修师傅，介绍给安家群的一个小妹。
过了一个月，师傅打电话过来哭诉，“你那个学妹，她神经病的”。
“我用了几卷电线，她用卷尺一个个房间量的。最后算数出来说我多用了200米”。
我冷静地吸了一口气，“镇静，镇静，这就是她迄今嫁不出去的原因”。
四）水和电
敲完了原始社会之后，接下来的工作是排线。
根据俺这么多年的惨痛经验教训，我的建议是：“任何一段墙壁，都必须有电源插座”。
任何一段，而不是任何一面。例如插图：
这是一个典型的房间。有一个柜子和一扇门。则你在A，B，C三个点，都必须留出电源插座。这就是“一段”的意思。
最近比较幸运的是，Wifi技术的进步。以往是“四类插头”。
电源
网线
电话线
有线电视
以前的布线原则，要比现在麻烦得多。而现在只有电源是必须的。
每一段都要。
如图。象这样的户型。则ABCDEFGH都至少要有一个电源插头。
对于水源。我们的建议是，“凡是有下水的地方，都要装上水”。
如图，这是一种很典型的“一室户”户型结构。在阳台上有一个下水，原本是给你放洗衣机的。
但是你设计的时候，很可能洗衣机改在厨房/卫生间里了。
这样的情况下，你仍然应该“预留”冷热水管道，一直通到阳台上。
哪怕暂时不用，以后改建成一个洗手台。也是非常具有小资情调的。香薰SPA。
对于别墅类装修，则是应该记住；
“任何一个露台，都要预留冷热水龙头”。
任何一个二楼三楼露台，都要预留上水。
我之前还犯了错误，只留了冷水。
后来终有一天，我把阿姨赶到了露台上去洗衣服。再给她建了一个洗衣台。
于是阿姨抱怨没有热水，后悔莫及。
水电隐蔽工程是最难改的。应该预留尽量大的余量。
每一“段”墙壁都至少有一个电插头。
每一个阳台都连接了冷热水。
五）卫生间
如果给我一次机会改户型的话。我会把厨房卫生改大。
因为卧室再怎么说也有16平米。16平米其实和14平米，居住体验相差不是很大。
但是老公房普遍的厨房卫生小。6平米改成8平米，感觉就好很多了。
我宁愿把墙往卧室方向推一米。
对于卫生间，“凤变冰”几乎所有的套路，都取消了浴缸。
因为浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。
在传统意义上，“浴缸”主要是家里的老人使用。甚至有一些髦髦老人完全无法站立，而是要坐在浴缸里。由小保姆浇，浑身冲淋。
但是你想，“租房子”的都是些什么人。
租房子的从来没有七旬老人。以年轻人和大学生为主。
因此“凤变冰”流派，全面取消浴缸。
淋浴房具体的设计，要看室内户型。
一般90cm的尺寸是下限，120cm就已经很舒适了。
另外说一句，250元/米的淋浴房，和800元/米的进口货，在使用上没有任何差异。
对于面斗和马桶，如果你要省地方的话。你可以做成墙排水。
不过墙排水要预先埋管。一旦定下了，就不可以改为直排。
很少用，易坏。
如果你真的卫生间非常非常小。还有一个办法:可以把马桶做在淋浴房的里面。
极限情况，我计算过。只要2平方米。
淋浴房+马桶+面斗，放置三件套。
卫生间另一个元素，则是镜子。
如上图那镜子，不推荐。太小。镜子要尽可能大，半身镜。镶一圈镜框可以极大增加IB格。
当然，哥哥的变态是有限的。我还没有做到在淋浴房里面装镜子。
六）厨房
任何一个有过装修经验的人都知道，那些所谓的“大面积视觉”，例如地板和油漆，其实都是不耗钱的。
烧钱的地方，主要是厨房和卫生。
多一个卫生间，就是上万元。
厨房主要是台面贵。算法是（上柜+下柜+台面）*米数。一般每米在2000~8000元之间。
这一方面的成本，哥哥水平低，我也想不出办法省降下来。
然后厨房也是三件套。煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。
我的建议是，把消毒柜取消，换成洗碗机。
虽然贵了一千多元。但这笔投资是非常非常值得的。
厨房装修中一个诀窍是，某些时候你需要移动煤气管。
按照正规的法律，煤气管是不可以动的。
但是你可以申请让煤气公司派一个技工上门，然后你懂的。
某些极简风格倾向于做“开放式厨房+电磁炉”。
对此，俺持保留态度。
中式炒菜封闭房间还是需要的。哪怕不为租客着想，也要考虑哪一天你再出售。
七）吊柜
好了，现在我们进入到了房间里面。
前面说过，把旧房东的所有吊柜。所有悬挂在天花板上，密密麻麻的掉漆木柜全部都砸掉。
但我们是否还需要重建呢。
答案是不需要。
因为吊柜主要是储放衣服。进一步则是被子和冬衣。
在以前，你的上一手业主手里。他们都是“自住”。
自住，尤其是老人自住。老人的生活物品就会越来越多，越来越多。
“断离舍”哪一件也不肯扔，哪一件大衣也不肯扔。
最终东西只能越来越多，越来越存放不下。相应的则是一个个的悬空柜子。
老人们甚至还抱怨柜子不够用。这些是她们的性命根子。
但是，你站在“凤变冰”的角度上想。凤姐变冰冰的主要对象是什么，是租客。
租客会不会带了二大集装箱的东西入住。不会。
最多就是一个手提箱。
所以租客不需要你密密麻麻的“悬空柜子”。这绝对是视觉污染。而且对生理，心理，造成了非常不好的压抑感觉。
我们的建议是，全部敲掉。不再恢复。
同样道理，还有六门大橱。
大橱存在的理由，同样也是放衣服。
如果让你妈妈设计户型图，布置房间，则她优先第一位，首先想到就是大橱。
大橱甚至比女人的床更重要。没有大橱，她们就活不下去。
然而在“凤变冰”的大前提下，大橱应该被坚决的淘汰掉。
首先，租客不大会有这么多的衣服。他就是一个皮箱。
其次，即使租客有，房东也没有责任义务要帮你买大橱。
进一步考虑目前的租赁市场，大学生的情侣合租现象越来越普遍。
对于大学生来说，他们甚至连长衫都没有。连一件像样的西装都没有。
要什么大橱。
因此，最多配一个二门衣柜就够了。也不用占用耗去整整一面墙。塞在角落里就够了。
我们并没有能力“点石成金”。没可能35平米装修出70平米的效果来。
关键是取舍。
你把密密麻麻满天悬空的柜子都敲掉。
把大橱的地方空出来。
整个房间就显得大了。
八）卧室
鉴于目前的家庭关系结构，我不是很喜欢“一室半”的户型设计。
如图，这和图3有点象。只不过是把房间中间隔断了。
加了一堵墙，就变成二间了。
一个主卧，一个次卧。
在“自住”需求中，次卧一般是家里有80岁的老人。
又或者是18岁以下，还没有考大学住校的小孩。
这样的分割，多了一个房间。但是次卧的采光非常差。黑灯瞎火。
主卧的面积也小了很多，感觉很不舒服。
在“凤变冰”的做法中，你要想到。
首先，一对夫妻带着80岁老母来租房子。这样的租客是不存在的。
其次，一对夫妻带着17岁大孩子来租房子。这样租客也很少见。
就算是外来人口苦哈哈夫妻，小孩子也往往是五六岁。年龄还小。
真的要孩子十七了，还没有买房子。混得这么差的非常非常少见。
所以，我宁可恢复成图3这样的户型。
这样的户型，你一推开门，直接可以看到日光和外景。哇的一下，心情感觉很舒畅。
另一方面，卧室的面积显得大了很多。你这房子很有性价比。
还有一个好处。有很多次是“二男”“二女”同学关系，合租一套房屋。分摊租金。
这样的情况下，他们喜欢“标房”，放二张床。
这个市场也很大。至少比一室半大。
九）整体视觉空间
走出了精致小巧的厨房和卫生间，讲讲我们的卧室大空间。
虽然厨房和卫生间是最耗钱的。但是能不能顺利出租，能不能租出一个好价钱，关键还是看“视觉大空间”。
前面已经说过了，为了视觉上的好看，我们不惜放弃一室半，而追求光照大统间。
除此之外，你还有许多事情可做。
1）追求视觉大空间
原则上，我们应该是“毛坯交房”。即在房屋装修完，保洁做完。最后招租的时候，房间里应该是没有任何家具的。
你放了任何家具，感觉上都比没有家具屋子要小。
你最多用手比划比划，这里放个床，那里帮你买个茶几。
甚至茶几也可以让租客自己上淘宝买二手。临退房时带走。
房间里干干净净，不要有拖鞋，茶杯，毛巾，纸箱，这是最基本的要求。
老人们管理房屋，很容易犯的一个错误，就是喜欢把毛巾乱扔。
他们不知道天平处女座的强迫症，要的就是“完全没有任何杂物”。
2）乳胶漆
现代化的油漆，远远比80年代的建材要好。
尤其是一些油漆，号称“宽景”。特点是墙面特别光滑，使得视线无法聚焦，眼神游离，而觉得空间更大一点。
采取一色纯色的墙壁背景，能显得你的房子又干净又宽敞。
基色一般是乳白，象牙白。选择蓝色天花板或者绿色一面墙需要很大的勇气。
3）大色块
尽量采取大色块的底色背景。
反面典型是80年代的拼花地板。
小碎木拼花地板，它表面几乎永远都是凹凸不平的。
对于光线反射，明暗不一。哪怕是刚装修的房子，看起来象旧的一样。而且还积灰。
80年代时，工业能力薄弱。只有一些边角碎料拿过来作地板。
而今时今日，除了一些怀旧的土财主。在主流出租市场用旧木头就是自杀。
小碎木不如长条的整木地板。
我个人喜欢，实木地板不如玻化砖（后面讲）
4）光源
亮点，亮点，再亮点！
对于光源，没什么好说的。只有一个字：“亮”
我们要知道，来租你房子的，租40平米老公房的。绝大多数都是穷人，要么就是青春痘大学生。
对于他们来说，烛光如织的欧式酒吧情调，是没有意义的。
对于很多穷人，他们上一套房子可能还是住在一室半的“次卧”。或者北间地下室，受够了阴暗潮湿的味道。
对于整体光源设计，象我们这种简单粗暴没有艺术细胞的流派。就只有一个字：“亮”。
你必须很亮，足够的流明。亮到照射每一个角落。
而且亮和白光会显得你的房间更大。越是亮的反光，越是显得房间大。这和镜子是同样的原理。
我们观察户型。有时候对于这种长条形的户型。我们甚至会做二组顶灯。
这种完全违背设计美学的做法，其实是为了给房间每个方位充足的照明。用最廉价的方案，将流明塞入每一个角落。
吸顶灯不贵。买一个OPPLE也不过一百多元。
而其他的花俏的吊顶，射灯，牛眼灯，雾灯，全部没有应有的效果。
客户来看房时，你甚至都没有机会打开。
十）地板的选择
对于我来说，我的作风风格（当然不被其他多军认可）。在于哥哥非常地喜欢用玻化砖作地板。
只用砖。完全彻底不用实木地板。
哪怕你在卧室里，脚底下也是砖。一寸木头都没有。
凤变冰入门 #2560相关推荐
- 水库集，整理版，截止到 2017/4/24
# No Title 1 1 水库羊年贺禧 ------ 毁三观,竖新生 #1 2 10 大道随行,不忘本心 #10 3 20 经济学 #20 4 30 无风险套利 #30 5 40 大纲的困扰 #4 ...
- 修身修心的1000+篇文章总结
修身修心的1000+篇文章总结 本文收集和总结了有关修身修心的1000+篇文章,由于篇幅有限只能总结近期的内容,想了解更多内容可以访问:http://www.ai2news.com/, 其分享了有关A ...
- 从棚改到旧改，会带来什么？
今天看了一遍财经文章,很受教益,转载下.2008年的4万亿,相信有些人记忆尤新(从此后,房价走上了飞速上升的轨道).如今又来一个四万亿,那它是什么呢?又会带来哪些影响呢?我们平头老百姓能做啥呢?看完以 ...
- python流行趋势_Python流行度再创新高，学Python就从风变编程开始
10月初,全球编程语言社区TIOBE公布了2020年10月编程语言排行榜,排名情况相较前几个月变化不大,前十名分别为C.Java.Python.C++ .C#.Visual Basic.JavaScr ...
- 兰州大学计算机考研心得与2024年考研指导
23届总结 2023年兰州大学计算机考研复试已经结束,意味着23届兰大计算机考研落下帷幕.这也是继疫情之后又一次重启线下复试.怎么分析了,几家欢喜几家愁.最终考研录取名单,大家可以去兰大信息学院官网查 ...
- Ameba 博客 词汇语法句型 20141101
1. ブログ ぶろぐ [名][英](blog) 网络日记,博客.(個人が身辺の出来事や自分の主張などを日記形式で書き込むインターネットのサイトやホームページ.) 2. マイページ my page 3. ...
- 【转载】不死族资深玩家的三年心得
[转载]不死族资深玩家的三年心得 http://games.sina.com.cn 新浪游戏 我要投稿 文章作者:TBC_von 个人文集 发表时间:2006-06-20 UC/QQ: ...
- 兰州大学计算机复试英语翻译,兰大计算机考研心得
该楼层疑似违规已被系统折叠 隐藏此楼查看此楼 回到家大概八月份,买了书之后就准备开始...漫无目的,各处取经,数学买了汤家凤的全套辅导资料,朋友给的视频课,英语买了田静的长难句书(虽然没怎么看),政治 ...
- Go参考TcMalloc内存分配
我发现搞懂 Go 语言内存对象分配,真的没有那么简单.为什么要搞懂 Go 语言的内存分配呢,吃饱了撑的呢!我计划多涉猎些博客,能弥补这块的知识缺失.但也可能中途就放弃了- TCMalloc 图解 下图 ...
最新文章
- 使用TensorFlow1.0及以上版本的问题
- python softmax函数
- VC++ 获取文件属性创建时间、修改时间和访问时间
- C语言中fun的功能是将字符串,下列给定的程序中，fun()函数的功能是：将p所指字符串中......
- C++ Primer笔记 容器和算法(2)
- easyui验证：validatebox
- 使用标准库函数对象的例子
- MySQL数据技术嘉年华，带你深入MySQL的世界
- switch语句判断范围_MQL5从入门到精通【第四章】（一）条件判断语句
- IBM - 开拓语音识别 - 概述 - 中国
- javascript 经常会用到的东西
- 阿里巴巴Java开发手册详细版本
- 服务器IO测试（Iozone使用）
- This Week in Spring - July 9, 2013
- 计算机粘贴复制快捷键,电脑粘贴复制快捷键ctrl加什么（电脑快捷键方法大全）...
- 对闰年和平年计算均值
- 使用dba_waiters检查锁等待
- EPS是什么文件格式
- c语言中void和void*类型
- varchar(50)中50的涵义