共有产权该有退出机制了，否则单身、离婚、变故、继承、拆迁等怎么办？

北京的共有产权政策自从2017年9月份公布以来，已经有很多项目落地，也有部分项目已经交房入住，当然也有很多项目已经在路上。

这是一个好政策，让很多真正刚需的朋友可以买到拥有产权并可以长期居住的房子。目前来看，共有产权的进入机制慢慢趋于成熟，可是真正的退出机制可以说还不明确。

那么，退出机制到底是怎么规定的呢。管家参考了《北京市共有产权住房管理暂行办法》做了如下简化整理：

拿到房产证未满5年的，不允许转让，因特殊原因确需转让的，可向项目所在区住房建委（房管局）提交申请，由代持机构回购。

拿到房产证满5年的，可向项目所在区住房建委（房管局）提交申请，可按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象应符合共有产权购房资格。代持机构有优先购买权，具体价格由地产估价机构评估。购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。

具体实施办法由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。

也就是说，退出机制只有了一个大概的框架，而具体的实施细则其实还没有，这也给诸多有实际困难的朋友带来了困惑。

单身

单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。有了共有产权项目，符合条件的单身肯定也是不能错过啊，申购、审核、摇号、选房、签约、贷款按顺序都要做一遍。

30岁的年龄也到了该谈婚论嫁的时候了，而这个申请购买的过程可能往往要持续半年甚至1年以上。可是，在这期间大家可能都会碰到爱情、碰到自己的白雪公主和如意郎君。

买了房子，找到了结婚对象，这本来是个好事。但是，就有一部分朋友因为自己申请了共有产权，而另一半自己有住房，从而陷入两难境地。比如有朋友就是因为项目持续了一年，网签都结束了，贷款还迟迟不办。可是，在办理贷款的时候，却被认定为2套，因为2套的认定是以家庭为单位的。

被认定为2套，就得60%的首付。如果退，因为已经网签，开发商不给退，退就得交违约金。买呢，钱不够，即便钱够了，可能还被某些部门认定为要腾退。那就腾退呗，可是没人知道怎么腾退，因为没有实施细则。

离婚

开开心心的买了共有产权住房，但总是由于各种原因，两口子要离婚，这个也是一个普遍且正常的事情。可是，如果结婚前买了共有产权住房，而离婚的时候怎么分割？

一人一半吧，但房子作为一个实物也没法拆分。那就卖了分钱吧，卖给有共有产权资格的人么，还是卖给代持机构，可是相应的机制没有。

那就给有共有产权资格的人吧，如果两个人都有资格，商量下还好办。如果只有一个人有资格，那房子只能给有资格的人。而有资格的人，可能由于某种原因未必有钱。

反正，离婚本身就是个不开心的事情，因为财产分割又带来一份不开心。

变故、继承、拆迁

人生总是会碰到各种坎坎坷坷，而对于刚买完房的普通人来说，可能在应对变故的时候就畏手畏脚了。

比如家人得了重病，需要花钱看病。可是刚买完房，手里没钱。怎么办，那就把房卖了吧，可是怎么卖呢？一样因为没有实施细则的原因，没法转让，没法腾退。

由于各种原因去世，财产需要继承。而房子作为一个重要的资产，继承人如果没有共有产权资格，没有行为能力而不能继承。那怎么办，还是把房卖了吧，同样会面临卖不掉的尴尬。

拆迁也是个常见的尴尬境地。什么时候拆迁，会不会拆迁，往往谁也说不好。但为了解决住房，共有产权申购机会来了，那就申请吧。可问题是，往往总是那么不凑巧，拆迁真来了。那怎么办，仍然是腾退无门。

共有产权该有退出机制了

以上整理是经常能碰到的一些情况，这些都是生活中的正常行为。而实际上类似上面的情况还会有。从道理上来说，只要没有投机、没有欺瞒，就应该让正常的退出。

共有产权的进入机制已经基本完善，可是退出机制只有框架没有细则，而随着时间的推移，如何退出显得比较迫切了。所以，共有产权该有退出机制了，否则碰到以上情况的朋友们该怎么解决呢？

共有产权是个新生事物，摸着石头过河，有些政策需要倒逼才能不断的完善。就类似早期的共有产权在落户、上学时找不到实施办法，而被误认为共有产权受到歧视，实际只是流程不完善、宣贯不到位。

大家需要退出的需求越来越多，处于尴尬境地的朋友呼声越来越大，管家在此呼吁相关部门尽快落实共有产权实施细则。呼吁对于那些已经购买共有产权但现在处于尴尬境地的朋友，得到临时妥善处理。

也呼吁开发商朋友，多承担社会责任，为那些非故意处于困境的朋友多开绿灯，让房子在目前唯一可流动的市场里面流动起来。服务、口碑和社会责任，是大家选择购买的一个重要因素。

一个真实的故事

下面是一个单身朋友购买共有产权后，找了一个有房的对象结婚，在面对2套、退房、腾退道路上的经历和坎坷。

购房历程

情况概述

2018年11月，刚满30岁的我以单身身份申请了某共有产权房项目，经过摇号，选房，再网签至今，整个战线拉的非常的长。目前状态，已经网签，但是贷款审核出现问题。由于对象有房，开发商2019年12月10日通知，按照现行房屋贷款政策规定，公积金审核认定为2套需尽快补足60%首付，利率按二套贷款政策进行。如不能缴足首付款退房的话，则按照合同违约处理，10%的违约金，预计约20W。

各方协商

1、某开发商：多次协商无果，开发商告知，只负责卖房，你要是退房就是违约，需要支付违约金。近期本项目再次申购就要开始了，催促尽快缴足房款。

2、市住建委政策科：按照政策需要腾退，但是目前没有腾退细则，建议咨询具体分配执行的区住建委。住建委政民互动版块相似问题的回复是：须腾退。（目前再登录网站，由于网站改版，找不到该问题了。）

3、某区住建委的审查科：认为我在申购时候是符合资格的，目前没有腾退的实施细则，政府办事要按照条文、政策，现在要求开发商免费退给我无依据，也已经出面和开发商沟通过退房事宜，开发商表示自己只管卖房，拒绝了请求。坚持要求补款或者按违约扣10%的情况处理。虽然情况不同，别的项目也有全款退给购房者的，但是目前这个开发商比较强硬，如果没有网签，很多事都好商量。能否拿到房产证，不一定。而且目前国家在研究上一个动态监管系统，就是对于不符合资格的人腾退，目前还未上线。也许是交房后，先运行一段时间，对于不符合政策的业主统一清退。

4、合同上的代持机构：咨询代持机构是否回收？回复是目前还未进入到接入时机，建议咨询某区住建委。

5、思考：看起来大家都没错，但问题确实有。目前的问题属于签订合同后，失去购房资格。之所以产生这样进退两难的困境，在于国家出台的关于房地产调控的限购政策，共有产权房其本身严格的政策制约，误伤了部分购房者。截止目前，共有产权房的政策也只有2017年的一个试行办法。后续如何执行、如何操作，并无具体的政策。而转让房屋的政策也以取得房产证为节点，对于我这种可能都拿不到房产证的情况，如何腾退，如何转让，并无规定，只是有一个需腾退政策方向。

资金有限，才购买了共有产权房，突如其来的一场疫情，让经济陷入寒冬，我们夫妇工资相比以前，都有不同程度的降低，按60%交首付款或者是支付20w的违约金这两种选择，令本就不宽裕的我们，雪上加霜。

结婚买房本是好事，但因对象有房，却让购房人陷入困境。不可能为了一套房让人放弃感情。不知结婚是否算是一个违约的情况？因为没有具体政策的支持，而购房者需要承担后果。在漫长的过程中，购房人资格发生变化，开发商是否有责任，是否应该体现一点责任担当呢？

结尾

单身还敢买共有产权么，面对可能的爱情和机会如何选择呢？恐怕这些都会引起大家的激烈讨论，因为爱情和房子在人生道路上都很重要，我们需要轰轰烈烈的爱情，但我们也要面对现实。

同样，离婚、变故、继承、拆迁等情况，也一样有着尴尬、矛盾的故事在上演。

管家再次呼吁，呼吁共有产权退出机制抓紧落实，呼吁对那些因为各种原因需要退出的朋友得到重视，呼吁开发商多点社会责任感。

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