第二证券|系统性稳地产政策加力 租购并举制度加快建立
在房地产职业深度调整期，下一年方针走向备受关注。虽然日前召开的中心政治局会议没提及房地产，可是从其对经济方针的表述能够预见，作为经济支柱产业的房地产职业，下一年将在稳经济中发挥更重要的效果，国家将持续出台系统性的稳地产计划，助力经济添加重回合理区间。与此同时，“租购并重”的住宅准则加速树立，房地产业有望敞开良性循环。
供需两头方针持续加力
今年以来，面对房地产职业调整，中心和当地在坚持“房住不炒”定位下出台了一系列宽松方针，从供需两头持续发力，特别是近段时间金融范畴的“三支箭”，为职业注入“源头活水”，体现了国家稳地产的决计。
房地产业规模大，链条长，牵涉面广，对于经济金融稳定和防备系统性危险具有重要影响。中心政治局会议对下一年做好经济工作提出，要“有效防备化解重大危险，推进经济工作全体好转”，这其间一个重要范畴就是房地产。能够预见，今年已经出台的一系列供应端方针在下一年将进一步得到落实，包含“保交楼”专项借款、“金融16条”、融资“三支箭”等，后续相关配套方针及配套资金也有望持续推出并加速落地，从而协助房企缓解资金压力，保险有序化解危险，持续推进“保交楼”，完成职业的有序出清。
中心政治局会议还提到，下一年要“着力扩展国内需求，充分发挥消费的根底效果和出资的关键效果”。而房地产业对国民经济发挥着举足轻重的效果，2021年我国房地产业添加值占GDP比重为6.8%，住宅消费是稳添加扩内需的重要范畴。能够预见，下一年将进一步出台强有力的方针措施，支撑居民合理的购房需求，助力经济添加重回合理区间。
我国城镇化仍处于开展阶段，居民家庭改善性住宅需求潜力较大。同时，我国房地产商场区域特征明显，房地产商场调控需要坚持因城施策。9月底，人民银行、银保监会和财政部在两天内连续出台放松房贷利率下限、下调公积金借款利率、减免置换购房个税等组合拳方针。随后，各地支撑合理住宅需求的方针加速落地，包含放松限贷，实施认贷不认房；放松公积金借款，上调最高借款额度；实施购房补助；减免交易税费等。11月以来，杭州、成都、西安、武汉、南京等热门城市也从限购松绑、取消“认房又认贷”等方面进行方针优化，进一步释放了需求端方针支撑的信号。下一年中心将持续支撑各地“一城一策”完善房地产方针，包含优化二套房认定标准、下调房贷首付份额及利率等有望持续出台，下降居民购房门槛和本钱，支撑刚性和改善性购房需求，从而提振住宅消费。
2023年，随着“保交楼”取得实质性进展，职业信用得到修复，购房者决心逐步回升，叠加购房支撑方针进一步出台，前期积压的推迟购房需求有望得到释放，房企出售规模逐步康复，拿地、出资、新开工积极性得到提升，房地产商场有望康复正常工作。
租购并重住宅准则加速树立
下一年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。二十大陈述中对房地产的表述是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加速树立多主体供应、多渠道保证、租购并重的住宅准则”，这为未来5年乃至更长时期的房地产开展指明了方向。
全国政协经济委员会副主任杨伟民指出，房地产问题不仅是短期调控和危险管控问题，更是一个住宅的准则性问题。近期有关部门已经出台了促进房地产平稳健康开展的16条金融方针，这是非常必要和及时的。在此根底之上，下一年还应该贯彻落实党的二十大要求，瞄准新的住宅准则，多部门协同尽快拟定一个综合性、长期性、准则性的房地产新政。
“租购并重”的住宅准则是我国住宅准则改革的主要方向，既包含以公租房、保证性租借住宅和共有产权住宅为主体的住宅保证体系，又包含以商品房为主体的住宅商场体系。其间，在人口净流入的大城市大力开展保证性租借住宅，处理新市民、青年人等群体的住宅困难问题，已经成为近年来的重要工作并得到方针大力支撑。
目前，保证性租借住宅已经被列入城市根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点，8月份，首批3支保租房公募REITs已经在沪深交易所上市，打通了“投融管退”闭环。10月份，中国建设银行建立300亿住宅租借基金，将通过出资房企存量财物，改造为租借住宅，添加商场化长租房和保证性租借住宅供应，探究租购并重的房地产开展新形式。证监会副主席李超日前表明，下一步，将加速打造REITs商场的保证性租借住宅板块，研讨推进试点范围拓宽到商场化的长租房及商业不动产等范畴。
2023年，住宅租借商场开展仍将是工作重点之一，国家将进一步加大金融、财税、土地、公共服务等一系列配套方针支撑力度，大力开展保证性租借住宅，加速开展长租房商场，推进“租购并重”的住宅准则加速树立。在此过程中，房地产企业亟待探究新开展形式，从曩昔的“高负债、高杠杆、高周转”的开发建设形式向重视品质的运营服务形式转变，从而完成房地产职业的良性循环和平稳开展。
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