广州楼市：行情大秘密，买房者后悔没早知道

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提问：新人首问。广叔好，我跟我老婆来广州7年多。一直住广州黄埔区大沙地附近。18年生下一女。目前在广州没有房。我们看房也看了很久，期间有好几套很好的都错过了。去年疫情在家闹了点茅盾，出来后原来公司的工作也辞掉了，找工作找了几个月，年底一晃又过去了。整个买房最佳的时期就这样浪费掉了。看到房价一直在涨，每每想到都很自责，无论白天晚上都睡不着觉。去年过年没有回家，期间有一套金港花园的3房，价格都谈好了，后面因为答应慢了点，被人家邻居朋友抢了，前几天五一节也是有一套怡港花园的3房，因为中介费打包放合同内没有谈拢，也被人抢了。目前手上子弹120，公积金10，可借20-30.年新35万。主要考虑自住（小孩3岁，马上要上小学），兼顾投资。最好3房。目前再看的楼盘有“金港花园，怡港花园，怡园小区，荔园小区，乐苑小区，泰景花园等”请问以上楼房是否可以买？是否有其他楼盘推荐？谢谢。

回答：你好。机会还是属于那些果敢的人，在行情上涨周期，不用考虑太多，看上立马下定，速战速决，再多一秒可能房东就要跳价或者被别人抢走。既然错过了，也不用太懊恼，于事无补，只会影响到情绪，错过眼前的机会。其实你看过这么多盘，也已经形成了一定的价值判断根据。列的盘都还可以，重点考虑：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：我想在广州北站买套90方的房？还是在南沙？南沙哪个楼盘。300万内

回答：北站没有太大价值。南沙中长期可考虑，看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：买房的目的：有广州购房资格。广州无房，主要是自住，但是希望房子也能升值不少，对小区环境有一定的要求；

买房首付预算：60-80万，三成首付，总价300w左右。如果考虑父母支持，可以到400w，就是还贷压力会大点。

目前我跟我对象收入情况：税前45万，我20万（我很快会换工作预计下半年收入可至少35万，正常40万）

对于房子的需求： 1、户型朝向：必须三房两卫朝南， 2、升值空间 3、优质学位 4、地段（是否靠地铁）5、小区环境 6、通勤距离

总之希望在400w总价以内能找到个很不错的房子吧，看过山海连城，感觉除开周边荒凉点，其他还基本满足需求的，毕竟未来莲花站+周边产业带还是比较有想象力的。另外有人推荐珠江花园，据称处在旧改核心区，有升值空间，但那里的地段实在不敢恭维。

回答：你好。300，买3房，要么地段一般，要么是产品比较老，更别说学位和升值。所以，要做取舍，不能既要又要。要满足你这6点要求，几乎是价格不菲的。400的话重点考虑科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，请问400万内，想买老黄埔的房子，自住加投资，可以买怡港的吗，还是有什么更好的推荐

回答：你好，怡港可以考虑的。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问，预算350左右，兼顾投资和自住，计划持有5年，请问广叔科学城和番禺万博周边，哪个更有价值呢？这个价位有什么盘比较推荐？谢谢广叔～

回答：都可以的，重点考虑科学城。看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标广州，预算300-400万房子，首付120万以内，可一手可二手，希望既能投资也能满足刚需需求,有哪些潜力小区推荐吗

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：感谢广叔！膜拜！今天逛了较场路，心里不甘心越秀的房子，就是考虑水荫路直街老破小和得安大厦买得起，要么还要麻烦广叔帮分析1、有必要扎堆越秀不？2、如果科城加5.3税、黄埔花园加5.3税和长岭居天建、什么五矿台，这四个哪个优先顺序？感谢广叔！相见恨晚！

回答：越秀读书的话可以优选考虑；投资的话：科城、黄埔花园、越秀老破小、长岭居这样选吧

提问：广叔，今天下定了广钢保利晨光和樾二期，纯投资，还有空间吗？矛盾中

回答：广钢未来还有潜力的，买定离手不用纠结。

提问：广叔好，番禺的星河湾半岛与南天名宛，哪个更有优势

回答：你好，星河湾半岛属于番禺的改善品质小区了，18号线在建，未来能通琶洲、珠江新城；南天名苑在洛溪各方面都差一点。投资的话前者优势要大一些。

提问：天河公园片区的臻林值得买吗？未来升值潜力如何？周边二手都和一手的臻林差不多了，但是对口的小学又不是天府路小学，这个对未来接手影响大么？选择臻林还隽园？

回答：臻林学位是短板，自住可以考虑。投资还是建议选择隽园。

提问：龙湖首开·云峰原著这个盘潜力怎么样，5一8年投资值得吗？

回答：云峰原著，5-8年没问题的，在广州向东发展的趋势位置上。

提问：请问广叔，第一套房贷款未结清，想在广州投资300万以内的房子，需要首付7层，现在购合适吗？2、如果合适，有哪些楼盘可以推荐？3、因为本人住番禺，所以看了几个番禺广场附近楼盘，要么就太老，次新点又离地铁又比较远，或者离地铁近，又比较贵，目前看了番禺方圆云山诗意三房，户型还可以，285万有点高了，离地铁有点远。4、还有番禺星尚花园怎样？自在城市花园也去看过，因为有垃圾山和陵园总是有点介意，且价格也涨了一波了，300万以内目前只能买两房，尚东尚筑怎样，也只能买两房？5、并且目前好多都得交增值税。请广叔给点建议！

回答：1、未结清需要7成。合适的。2、方圆云山诗意，小区品质环境都还可以的，可以考虑。预算不足，只能稍微牺牲下地铁距离。3、星尚花园跟云山诗意很近，小区品质也还可以，可考虑。尚东尚筑一直有推荐，可以买。300还可看下：具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问：广叔您好，本人在广州，已婚，孩子准备读小学，已经在广州海珠区有2套房子，一套学位房自住不能卖，另外一套是盈丰路馨润尚寓（英豪花园5期）二房，名下均没房贷。本人在海珠区上班，妻子在东风中路上班，2人月入合计约30000（不含公积金），可负担月供10000左右的供房房贷。现考虑把馨润尚寓卖了，在黄埔科学城购买一套3-4房，用于投资和周末改善生活，馨润预计能卖360-370之间，手上有100个子弹，考察过中央城，时代天境，品秀星越，龙湖云峰原著，各有优点和缺点。中央城看了一期，A4栋，均价最便宜，37000左右；时代天境42000左右，但是刚需味比较重；龙湖房源不多，剩下131方，一口价560万左右；越秀品秀最贵，现准备开卖最后一期，最小125方，吹风价大概600万。现在比较纠结，究竟留着馨润尚寓，还是置换一套新的房子。如果置换，应该置换那个楼盘或者那个板块比较适合，求广叔予以指导，非常感谢。

回答：你好。馨润尚寓，两栋楼，小区小，靠东晓南路，有点噪音，总体一般，可出手置换。重点考虑品：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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