融创服务危机四伏：体量小、价格高，九成物业收入靠融创中国

最近，地产物业很热闹，扎堆上市现象明显。今年10月30日，世茂服务、合景悠活登陆港交所。当前，金科服务、融创服务已经启动了招股，恒大物业等也在路上。

同时，地产物业也很萧条。上市首日，第一服务控股、世茂服务、合景悠活均遭市场冷遇，并在IPO首日破发。其中，仅有世茂服务首日保住了16.6港元/股的发行价。

但截至11月收盘，第一服务控股、世茂服务、合景悠活均未在交易日重新超越发行价。而这对于即将在港上市的金科服务、融创服务来说，无疑是一个极其明显的信号——物业股买不得。

也正因此，11月9日开启招股的融创服务，即便拥有腾讯、高瓴资本等明星投资机构做基石，依然未能让投资者放心申购。数据显示，融创服务首日超额认购倍数仅有1倍，远低于同期招股的生物药类公司德琪医药。

九成物业收入靠融创中国

贝多财经了解到，融创服务拟发行6.9亿股股份。其中，香港发售4830万股，国际发售6.42亿股，每股发售价介于10.55港元至12.65港元。根据计算，预计其最多募集资金87.3亿港元，预计11月19日正式挂牌上市。

截至2020年6月30日，融创服务合约总建筑面积为2.32亿平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。管理660处物业，包括418处住宅物业及242处非住宅物业，在管总建筑面积达1.05亿平方米。

作为融创中国旗下的物业管理服务商，融创服务对融创中国（融创集团）的依赖性极强。根据招股书，2017-2020年6月末，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，独立第三方收入占比极小。

换句话说，融创服务的成长主要靠融创中国的“输血”。数据显示，截至2020年9月30日，融创服务的合约总建筑面积为2.47亿平方米，共计覆盖1284个项目。其中，仅有合约建筑面积为5930万平方米的409个项目为外拓项目。

根据招股书，2017-2019年，融创集团作为融创服务的单一最大客户，向其提供非业主增值服务和物业管理服务分别为6亿元、11.3亿元、17.4亿元，占融创服务总收入的53.7%、61.3%、61.6%。

融创服务在招股书中表示，为拓展客户群及减少对融创集团的依赖，融创服务自2019年起采取了一系列措施积极开展项目外拓。自2019年起至 2020年9月30日，累计获取提供物业管理服务的外拓项目合计56个。

体量远逊于头部，市盈率偏高

据了解，融创服务的主营业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。2020年上半年，三者营收占比分别为58.8%、37.8%和3.4%，分别贡献了10.53亿元、6.76亿元、6157.3万元的收入。

整体来看，招股书显示，融创服务2017年、2018年、2019年营收分别为11.12亿、18.42亿、28.27亿元，年复合增长率为59.5%。同期，利润分别为4296万元、9831万元、2.7亿元，年复合增长率为150.7%。

2020年上半年，融创服务营收17.9亿元，2019年同期的营收11.7亿元，同比增加52.99%。同期，净利润为2.51亿元，同比2019年上半年的5362.5万元，增长367.6%。

事实上，融创服务虽然增速较快，但与其他物业管理公司的体量并不算大，其营收规模、合约面积及在管面积均远低于万科物业、碧桂园服务、恒大物业、绿城服务等。

其中，万科物业2019年营业收入127亿元、碧桂园服务96.5亿元、恒大物业43.8亿元，而融创服务在2019年的营收仅为28.3亿元，营收规模与万科物业等差距明显，仅相当于万科物业的五分之一。

截至6月30日，融创服务的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.03元，住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.7元，同日非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.72元。

值得关注的是，对比融创服务早前的招股书发现，相较于2020年3月31日的数据，融创服务的住宅及非住宅平均物业管理费均有所下降，整体平均物业管理费下降约10.9%。

中泰国际11月9日发布对融创服务的研报称，融创服务2019年市盈率约为101.4-121.6倍，高于行业平均水平。考虑该公司估值过高且近期几只物管首日均破发，中泰国际给予其69分，评级为“中性”。

贝多财经了解到，2020年以来，合计有5支物业新股在开盘首日破发。其中，仅在今年10月，就有3支物业新股。此外，卓越商企服务也在上市后第6日破发。就目前来看，融创服务也危机四伏。

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