家附近有一个神级城中村，由于村入口刚好对着地铁口，租客非常多。每到晚上7点左右下班时间，地铁出来的汹涌人流至少有2/3会进入这里。

晚上7点多从地铁出来的人

有2/3会走进这个城中村

这条村有一条100多米长的主干道，两侧都是民房，那天晚上数了下，差不多有90栋，一栋大概5层高，一梯4户，如果满租的话，可以算出共有90*5*4=1800人，这还只是主干道的人数，过了主干道后面还有很多民房。

主干道

两侧的民房

民房的一楼是各式餐饮店，数了一下大概40间，其中4间麻辣烫店、4间隆江猪脚饭店、4间奶茶店、4间水果店，3间山东煎饼店，2间炭炉鸡煲店。

从店分布上看，越靠近城中村入口的，客流越多，主干道两边共有14条小巷，民房入口大多在巷子里，越往深了走，巷子会源源不断分走人流。

两边的小巷子

逻辑上讲，城中村入口的几间店生意应该不错，但事实上入口第一间店过去1年给整倒闭了，去年12月我也来过这考察，当时还是一间牛肉汤馆店。

去年12月拍的入口第一间店

当时是主干道唯一的牛肉汤馆店，大概是因为定价过高，以及店面较小，每次经过店里都没什么人，最近1年牛肉大副涨价，成本上升，也就越来越难做了。这两天重回这里，发现可能不只这个原因。

入口虽然人流量最大，但路也最逼仄，同时距离5米处有个垃圾点，经常看到垃圾车停在这里。

估计也是因为卫生问题，即使人流量大，但大家都不愿意在这就餐。牛肉汤馆店倒闭，如今换了间麻辣烫店，这两天观察客人也寥寥无几。

貌似隔壁的店也换了新的

这样看靠近入口的地方不是好的选址，哪里才是呢？入口进来走大概20米，逐渐开阔，同时右手边还多了一入口，虽从这里进来的人不多，但也是一个人流量的补充。

右手边又多一入口

道路开阔，还多一入口贡献人流，看起来是不错开店的地，也确实如此，因为第二入口附近有2间神级店，一间叫砂锅麻辣烫，这是去年走访时拍的照，人都排到了外边。

去年拍的照

一间叫三湘名串，跟麻辣烫很像，不过是按签算钱，位置在砂锅麻辣烫对面。

大概是看到麻辣烫生意好，最近一年倒闭的店有2间改成了麻辣烫，一间就是入口的小谷姐姐麻辣烫，一间是杨国福，杨国福的位置在砂锅麻辣烫和小谷姐姐之间。

按照去年观察，整条主干道40间店，生意最好就是这间砂锅麻辣烫了，第二是三湘名串，由于事隔一年，加上多了2间麻辣烫，于是我打算重新量化下这几间店的客流。

这天是周六晚上6点，由于村的租客大部分是广州十三行服装店卖衣服的，因此下班时间人流量并不比平时少。从入口按顺序数过去，在店内就餐的人数分别是：

小谷姐姐0个、杨国福0个、砂锅麻辣烫6个、三湘名串4个，砂锅胜出。

杨国福还打了新店8.8折的招牌，但看起来一点用都没有。

晚上7点又依次数了过去，小谷姐姐5个、杨国福0、砂锅麻辣烫15、三湘名串11。依然是砂锅麻辣烫胜出。

晚上8点，小谷姐姐9个、杨国福2、砂锅麻辣烫6、三湘名串7。

虽客流还是不少，但砂锅麻辣烫已没有去年排队的现象。

三湘名串依旧能打，而且由于店面小，算下来坪效特别高。

3个时间点店内人数汇总，砂锅麻辣烫27>三湘名串22>小谷姐姐14>杨国福2

为什么杨国福客流这么差？一个可能是店新开，另一个估计是价格，我一路问过去，小谷姐姐21.8元一斤，荤素同价，杨国福折后23.8元一斤，砂锅麻辣烫19.8元一斤。

总结砂锅麻辣烫胜出原因，1是选址好，刚好位于第二入口旁边，汇集2个入口人流量，同时也远离垃圾点；2价格最低；3店面大而明亮；4口味和配料。

去年我在这吃了一顿，除了很有特色的端上来汤一直滚的大砂锅

桌子上还有花椒油、辣椒等各种调料，再加上桌面地面都很干净，就餐体验简直max。

可惜生意看起来没去年好，估计是被新开的2间麻辣烫店分流，砂锅麻辣烫店非加盟，老板是一对小夫妻，年纪30左右，平常挺佛系，偶尔周六日过来店门紧闭，估计旅游去了。

由此看只要好好选址，用心经营，生意还是可以碾压那些大品牌加盟店的！

去年12月到现在，这条街有5间店铺倒闭，倒闭的和原位置新开的如下：

1、派长牛肉汤馆（倒闭）－小谷姐姐麻辣烫（新开）

小谷姐姐的顾客数比去年的牛肉汤馆多很多，应该能持续下去，麻辣烫在这条街真的很吃香

2、山寨益禾堂奶茶店（倒闭）－杨国福麻辣烫（新开）

去年走访时奶茶店生意很差，这条街有1间蜜雪冰城和3间山寨益禾堂，这间倒闭的跟蜜雪冰城相距很近

3、炸鸡汉堡店（倒闭）－四季原卤隆江猪脚饭（新开）

新开的猪脚饭店生意很差

原因我猜有2个，1是这条街已经有4间猪脚饭店，已经足够满足租客需求，2是这间新开的店面积很小，斩猪脚的窗台就占了2/3，只留了一张长形桌和一张4人桌给顾客，环境逼仄。

4、众客优品精品店（倒闭）－柠檬茶店（新开）

之前精品店没观察顾客数，新开的柠檬茶店客流不错，那天晚上8点多过来，店里有10个客人，柠檬茶最便宜的16元，客单价也高。

柠檬茶店

5、汉堡店（倒闭）－普宁肠粉店（新开）

普宁肠粉店的客流很一般，看了菜单发现卖的很贵，一个鸡蛋肠就要8元，瘦肉鸡蛋肠10－15元，这价格都超过肠粉连锁店华辉拉肠了，华辉是蛋肠6元、肉肠8元。

普宁肠粉店价格

那天晚上我顺路去剪了个头发，老板告诉我这条村相比19年人口起码少了2/5，以前这里是完全不愁租的，现在出租屋还有空置。问起原因，老板说因为疫情，十三行那边很多服装店倒闭，店员找不到工作也就不住在这了，应该都回了老家吧。

综上，如今开餐饮店真的要做好选址和选品，这条村单店转让费10几万，月租4、5千，适合的品类是麻辣烫、鸡煲、串串这种滚水的，即便如此，麻辣烫也已经有4间，再开也很难分走客流了。